楼市中期将见底

（本文成(chéng)文于上周五，首发于上周六今年第17期杂志）

现代(dài)社会经济发达，金融地(dì)产业(yè)发达，财富(fù)效应影(yǐng)响巨大。譬如国内一线城市，多数中青年(nián)人置业时选(xuǎn)择按揭贷款，每月按揭(jiē)还款会令消费(fèi)受压(yā)。而楼价涨(zhǎng)跌，当幅度足够大时便会严重影响消费。相反，经济较落后地区，置业者普遍较(jiào)为保(bǎo)守。有楼在手(shǒu)与无(wú)楼在手(shǒu)者，差别甚大。低收入者(zhě)除了每月工资收入，无其他收入，则影响其(qí)消(xiāo)费者只(zhǐ)有(yǒu)物价涨跌。

近期香港人北上消费(fèi)成(chéng)为浪潮，社交媒体上阵阵热议。比
如香港靠近深
圳地区如上水等，一众上了年纪“师奶”不(bù)时坐(zuò)两元港铁到莲(lián)塘
口岸，过关后(hòu)再坐两三个站免(miǎn)费公共汽车到市场买菜。根据香港海关条例，熟食可(kě)以过关。香港烧肉每(měi)斤过百港(楼市中期将见底gǎng)币，但深圳莲塘市场烧(shāo)肉售价则仅仅二十(shí)几元人民币，档主做到不停手。香港“师奶”们买上几日(rì)分量(liàng)蔬菜(cài)与肉食回港，每月节省出 不少钱。因此，香港靠近深圳一些(xiē)墟镇空置铺(pù)位大量出现。

大流行结束之后，深港边境恢复(fù)正常通(tōng)关，但(dàn)大陆南下(xià)旅客(kè)每月仅仅二三百万人次，今年上半年平均每月268万人次；而香港北上旅(lǚ)客则创历史新高，最新数据是每月716万人次。数据此消彼长，其背后原因皆是财富效应所致(zhì)。香港零售市场低迷(mí)，商铺价格自然暴跌。根据香港信报财经报道，北角城市(shì)花园(yuán)商(shāng)场地库一
个铺位仅仅以10万港币抛售，折合每平方英尺1220元，业主持有(yǒu)11年惨亏93%。虽然是极(jí)端例子，但亦反映商(shāng)铺走(zǒu)势惨烈。深(shēn)水埗高登电脑中心一个铺位538万港币售出，业主早于2008年968万(wàn)买入，16年时间(jiān)账面蒸发(fā)430万，跌(diē)幅44%。中原地产研究部指香港甲级写字(zì)楼租值(zhí)连续
四年下跌，较(jiào)2019年高位回落25%，中环(huán)中心(xīn)、长江集团中心及会议展览(lǎn)中心近四(sì)年(nián)租值跌幅高达33%以上。住宅方面，中原(yuán)城(chéng)市领先(xiān)指(zhǐ)数2021年8月最高见191.3点，其后大幅回落，最新报138.6点，跌幅27.5%。

回(huí)顾以往分析香港楼市文章……

2017年7月29日《全球楼市危机山雨欲来（上）》一文认(rèn)为“2003年SARS之后香港楼市进(jìn)入第[5]浪(làng)上(shàng)升，而2015年至2016年调整已经是(shì)[5]浪（4）下(xià)跌，现在(zài)正处于[5]浪5最后上升。”当时中原指数约160点。2018年3月17日文章《伦敦(dūn)北京楼价(jià)松动 银行股中期见(jiàn)顶(dǐng)》，文中指“2003年展(zhǎn)开超高级(jí)浪[5]。目前(qián)已经进入[5]浪（5）最后上升。压死骆(luò)驼最后一根稻草恐怕是美国持(chí)续(xù)加息。”其时中原指数约175点。2019年8月31日(rì)《中(zhōng)国股市(shì)反复震荡 香港(gǎng)楼市摇摇欲坠》一文认为“香港楼市正进入2003年以来[5]浪（5）上升。楼价在创新高后出现停滞，[5]浪（5）是否已经结束，抑或是（5）浪1而已？需要继(jì)续(xù)观察”。当时中原(yuán)指(zhǐ)数185点，最后2021年191点见(jiàn)顶。现再分析(xī)中原城市领先指数走(zǒu)势。

中原指数1997年6月最高见103.8点，10月摸101.8点形成双顶。1997年6月 高点定义为超高级浪(làng)[3]，跌至2003年8月最低31.7点为一组3浪下(xià)跌，超高级浪[4]，跌幅69.4%。此后展开浪(làng)[5]上升。

2003年8月低点31.7点升至2015年8月高点146.7点为[5]浪（1），[5]浪（1）属于延伸浪。其中2005年6月高点55.8点为（1）浪1，55.8点跌至(zhì)2006年9月低(dī)点 52点为（1）浪2，52点升至2013年3月高点123点为（1）浪3——（1）浪3又是延伸(shēn)浪——123点跌至2014年4月低点(diǎn)117.1点为（1）浪4，123点升(shēng)至(zhì)2015年(nián)8月高(gāo)点146.7点为(wèi)（1）浪5。

[5]浪（2）由2015年(nián)8月高点跌至2016年(nián)3月低点127.4点，此后(hòu)升至2018年8月高(gāo)点188.6点为[5]浪（3）。188.6点调(diào)整(zhěng)至2021年1月低(dī)点175点为水平三 角形(xíng)[5]浪（4）。175点升至2021年8月191.3点为(wèi)[5]浪（5）。

2023年10月拙作《香港美国楼市走势分析(xī)》中指出(chū)：“近 年(nián)香港局势动荡，加上疫情(qíng)，令(lìng)楼市投资者信(xìn)心大减，而联储(chǔ)局连(lián)番加息下，楼价自然拾级而下，我相信香港楼市已经进入一(yī)个较1997年(nián)至(zhì)2003年更大级别调整期……总(zǒng)之，香港楼(lóu)市(shì)下跌基(jī)本目(mù)标是2016年3月127点附近”。以波浪理论角度看，此轮香港楼市调(diào)整，为循环级(jí)别。中原指数自历史高(gāo)位下跌(diē)，先是呈现一组(zǔ)5浪(làng)推动下跌局面。

《香港美国楼市走势分析》一文(wén)中认为(wèi)，此(cǐ)组5浪下跌，可能是一(yī)组大型][b][c]浪中[a]浪（a）下跌。其中，历史高点跌至2022年3月177.3点(diǎn)为（a）浪1，反弹至4月182.7点为（a）浪2，182.7点跌至12月(yuè)156.3点为（a）浪3，之后回(huí)升至2023年4月168.4点为（a）浪4，然后进入（a）浪5下跌至今。

（a）浪5又可进一步细(xì)分：2023年 4月高(gāo)点168.4点跌(diē)至当月低点(diǎn)165点为5浪
[i]，165点反弹至5月高点167.9点(diǎn)为(wèi)5浪[ii]，167.9点跌至今年3月低点143点为5浪[iii]，143点回升至(zhì)同月高147点为5浪[iv]，147点至今进入5浪(làng)[v]最后下跌。5浪[v]之中，其细浪仍然可(kě)以进(jìn)一步划分。目前处(chù)于[v]浪（iii）下(xià)跌最后阶段，甚至(zhì)是[v]浪（v）最后 下跌亦未(wèi)可知。

次选数法是历史高点跌至2022年12月低点156.3点(diǎn)才是（a）浪1，（a）浪2由156.3点反弹至2023年4月168.4点，168.4点至今进(jìn)入（a）浪3下跌。其后反弹是（a）浪4，以及尚有（a）浪5最后一跌。

过往(wǎng)香港(gǎng)楼市持续上升时，特区(qū)政府先后推出“三辣”政策：

（1）2010年11月20日推出额(é)外印花(huā)税（SSD），2012年起(qǐ)特区政府“加辣”，上调(diào)SSD税率及延长禁售期至(zhì)三年；

（2）2012年推出买家印花税（BSD），非香(xiāng)港永久居民及公楼市中期将见底司名义买(mǎi)家，买楼时须缴付楼价15％BSD税项(xiàng)；

（3）新住宅从价印花税（AVD）为原有税项，2013年2月起(qǐ)特区政府推出双倍印花税(shuì)（DSD）。

随着楼(lóu)市大调整(zhěng)，特区政府今
年已经撤下(xià)所有辣招。香港楼价三座大山：辣招、高息及高楼价，已经至(zhì)少去其一，而楼价亦从高位回落(luò)接近三成，相(xiāng)信 9月美国降息周期展开之(zhī)后，楼市会结束浪(làng)（a）下跌，从而展开浪（b）小阳(yáng)春反弹(dàn)。

国内一线城市二手楼走(zǒu)势(shì)，整体趋势其实与香港(gǎng)楼市走势一致，只是
幅度差别(bié)。以(yǐ)2008年初为起点——深圳楼市最大升幅(fú)4.7倍，2021年5月见顶；广州(zhōu)楼市最大升幅4.1倍，2022年6月见顶；上海楼市最大升幅2.8倍(bèi)，同样2022年6月见顶；北京楼市(shì)见顶时间最迟，为2023年5月(yuè)，最大升幅3.4倍。一线(xiàn)城市二手楼价(jià)回落幅度介乎26%至40%之间。简而(ér)言之，以一(yī)个市值(zhí)300万人(rén)民币单位楼价(jià)回落1/3计算，业主账面损失(shī)100万，你说对消(xiāo)费毫无(wú)影响那只是自欺欺人啦。个别楼盘跌幅达五成，就更打击消费了。因此，由(yóu)于香港消费比大陆昂贵，加上财富负效应，南下(xià)落香港旅(lǚ)游人数自然(rán)大减(jiǎn)；而香港消费(fèi)力下降，北上消费人数则增加，香(xiāng)港北上旅客数自然创历史新(xīn)高(gāo)。深(shēn)圳(zhèn)楼价回落幅度最大，但(dàn)在6月份几个一线城(chéng)市社会零售总(zǒng)额大跌(diē)中(zhōng)跌幅最小：上海、北京、广州、深圳6月社会(huì)零售总额按年下跌9.4%、6.3%、9.3%及2.2%。而全国6月份社会零售总额仍有2%增长，可(kě)见楼市财(cái)富负效应威力。

执笔之际，万科A股升停
板(bǎn)，周四(sì)（8月29日）曾创股价见顶以来新低(dī)，相信是提前反(fǎn)映楼市
见底，当(dāng)美(měi)国进入降息周期，地产股即(jí)使是死猫式反弹，都可能(néng)有“大肉”。套牢者勿失信心，斩在(zài)最(zuì)低(dī)位(wèi)。（编者注：作者个人观点，仅供参考，不构成投资建(jiàn)议）

（本(běn)文完）

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