三只消费类REITs首份季报揭晓

在(zài)基金合同(tóng)成立两个月、上市一个月(yuè)后，我(wǒ)国(guó)首批上市的三只消费类基础设施公募(mù)REITs首次交(jiāo)出了短期成(chéng)绩单。

随着(zhe)公募基金一季报披露完毕，嘉实物美消费REIT、华(huá)夏金茂商业REIT和(hé)华夏华润商业REIT的一(yī)季度表现也得以(yǐ)揭晓。整体来看，三个项目在季报统计期内的(de)可分配金(jīn)额，基本达成了2024年全年预测值在时间加权下的预期，同时底(dǐ)层资产出(chū)租(zū)率(lǜ)均超(chāo)98%，相比首发评估(gū)基准时(shí)点(diǎn)稳中有升。在吸引客流、保租增收方(fāng)面，提升
品牌级次则成为多只消(xiāo)费REITs底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营的核(hé)心方(fāng)向。

不(bù)过区别于上市前的讨论热度，消费类REITs发行以来，二级市场表现和投资人的态度(dù)始终相对更为“冷静”。有(yǒu)受访
对象向21世纪经济(jì)报道记者表示，后续仍希望持续跟(gēn)踪与验证消费类基础设施底层资产营(yíng)运质量与募投资金的使用情况。

收益分配基本实现预期

从政策提振、产品申
报(bào)到正式进入(rù)二级市场，2023年以来，消费类基础设(shè)施REITs的开闸无疑是业(yè)内最值得(dé)关注的热点之一。最近数据显示，我国已成立公募REITs共36只，包含(hán)消费类(lèi)REITs4只。

当前，除中金印(yìn)力消费REITs刚刚(gāng)于本月(yuè)初(chū)结束募集外，另外3只已率(lǜ)先(xiān)登陆资(zī)本市场一月有余。截至4月22日，嘉(jiā)实(shí)物(wù)美(měi)消(xiāo)费REIT、华夏金茂商业REIT和华夏华润商业REIT均完成了上市以来(lái)首份季(jì)报的披露。

首批消费REITs“成绩单”表(biǎo)现如何？具体来看，物美消(xiāo)费REIT、华夏金(jīn)茂REIT三只消费类REITs首份季报揭晓的基金合同成立(lì)日为1月(yuè)31日，华夏(xià)华(huá)润商业(yè)REIT则成立于2月7日，而以三只基金各自的(de)成立日到3月31日作为其一季度报告期的统计(jì)区间，成立两个月以来，区间内可供分配金(jīn)额达成率最高的为(wèi)物(wù)美消费REIT。

一季报显示，物(wù)美(měi)消费REIT成立以来营收1887.58万元，净利润663.93万元，可供分配金额1211.32万元，而此(cǐ)前项目在招募说明(míng)书中对2024年可分配金额的(de)预测(cè)值(zhí)为6700万元。如简单按项目(mù)成立时间占全(quán)年比重进行加权，报告期内的可分(fēn)配
金额完成率为18%，超过了年预测值1/6的预期。

金茂(mào)商业(yè)REIT一季报同样显示，该基金(jīn)在当期可供分(fēn)配(pèi)金额887.27万元，两(liǎng)个月达成了年度(dù)预测值5254.29万元的16.88%。报(bào)告期内，该基金实现(xiàn)收入1462.13万元，净利 润281.87万元。

华润商业REIT作(zuò)为目前市场上规模最大的(de)消费REITs，成立54天实现的可供分配金额为5122.89万元，约为全年预测3.41亿元的15%。一季度对应年化分派率达
到5.03%，略高于全年预测的4.93%。

其中(zhōng)，该项目报(bào)告(gào)期内实现(xiàn)的营(yíng)收为1亿元(yuán)，净利润-426.58万元，也是三单消费REITs一季报中唯一净利润为负的项目，不过记者注(zhù)意到，这一亏损并非经营性原因导致。在(zài)招募说明书中，管理(lǐ)人对华润商业REIT2024全年净利润的(de)预测为-4183.36万元，其中年(nián)度的核心支
出用于购买项目公司股权。在对2025年的预测(cè)中，这一数字将回(huí)正至1332.28万元。

在(zài)经
历出租率和二级价格大(dà)幅下(xià)跌后，市(shì)场对于产权类REITs资质的衡量视角正逐渐改变，稳定的出租率日益成为底层(céng)资产的生命线。一季报显示，三只消费类REITs项目的出租率均保持(chí)在高位(wèi)，且2/3项目(mù)的出(chū)租率相比首
发评(píng)估基准(zhǔn)时点有所提升。

据(jù)了解，嘉实物美REIT的底层基础设施项目类型为以超市(shì)为主力店的社区商业(yè)，包括位于北京市的大成项目、玉蜓桥项目、华天(tiān)项目和德胜门项目。截至2024年3月末，上述基础设施资产整体
的出租率为98.33%，而(ér)据基金招募说明书，在2023年6月末(mò)，四个项(xiàng)目(mù)的总出租率仅(jǐn)为88.71%。

再看(kàn)华夏基金(jīn)旗下的两(liǎng)只基金——作为华(huá)润商业REIT底(dǐ)层资产的(de)青岛万象城，其截至一季(jì)度末的(de)出(chū)租(zū)率(lǜ)为99.16%，相比(bǐ)去年年中的98.49%同样得到了进一步提升。金茂REIT底层资产长
沙(shā)览(lǎn)秀城一(yī)季度末的(de)最新出租率则维(wéi)持在98.26%，较2023年6月末时点微幅下降0.1%。

值得一提
的是，放在全公募REITs市场来看，三只消费类REITs一(yī)季度的出租率排名整体十分(fēn)居前。事实上，区别于产业园等常见的公募(mù)市场产权类(lèi)资产，消费类REITs底层资(zī)产租户分散的特性，让(ràng)其相较于产权
类资产的集中退(tuì)租风(fēng)险更低。在一季报中(zhōng)，多个项目都出现(xiàn)了(le)租户“结构稳定”“分散(sàn)化 程度较高”等描述。

关注长线经营(yíng)能力(lì)与收益(yì)兑现

作为商业地产行业“投融管退”闭环的(de)重要通道，从去年10月首批(pī)产品申报到
快速(sù)获批发(fā)行(xíng)，消费类REITs一度成为REITs市(shì)场炙(zhì)手(shǒu)可热(rè)的话题。在诸多分析人士看来，REITs的出台(tái)意味着赋予商业地产区别于一(yī)般房地产领域的新定位，有(yǒu)望加速盘活存量资产(chǎn)，为实体商业消费场景注入
新活力(lì)。

Wind数据显示，从上市到一季(jì)度末，三只消费类REITs均录(lù)得负收益，平均下跌5.3%。而二季度以来，几只产品的市场表现有所回(huí)升，截至(zhì)4月22日，物美消费REIT和华润(rùn)商业REIT分别自成立以来(lái)微幅增长0.8%和0.3%。金茂商业REIT则下跌5.6%，在市(shì)场排名较为靠(kào)后。

一家参与了公募REITs投资的险资机构人士向21世纪经济报道记者表示，消费(fèi)类(lèi)公募REITs的收益一方面来自底层资 产的租金收入，另一(yī)方面来自资产增值空间。而当前，其所在的(de)公司对于参与(yǔ)消费类基础设(shè)施的投资仍较(jiào)为谨慎。

“目(mù)前国家对于(yú)商业地产的(de)调(diào)控政(zhèng)策还是比较严的，但百货商场、购物中心，本质三只消费类REITs首份季报揭晓(zhì)上也属于靠租赁作为主要收入来源的地产。”该人(rén)士指出。“2023年各商场的
平(píng)均租(zū)金较疫情前(qián)出现(xiàn)明显的修复，但目前我们还在持续关注长效稳定的收益兑现。”

区别于房企以高杠杆赚取投资收益的旧有模式，由于租金收入与(yǔ)公募REITs的分红率息息相关，追(zhuī)求高质量的(de)运营管理能力以(yǐ)提升资产吸
引力(lì)正成(chéng)为经营新形势(shì)。今年(nián)的一季报中，两只以购物中心(xīn)为底层资产的REITs也(yě)披露(lù)了增收思路。

其中(zhōng)记者注(zhù)意到，两家购物中(zhōng)心(xīn)均致(zhì)力于提升(shēng)商(shāng)城的品牌级次，引进 并留存(cún)高端潮流，品质化、概念化店铺成为招(zhāo)商储备方向。

在经营提升方面，长(zhǎng)沙览秀城项(xiàng)目合理利用场内(nèi)空间，通(tōng)过多经业务和联营代销业务丰富消(xiāo)费(fèi)场景并拓宽(kuān)了收入来源。金茂消费REIT一季报表示(shì)，项目“通过联营业务向多经业务的转(zhuǎn)型，大幅提升了多经业务规模比例，综合
来看联营业务及多经(jīng)业务的净收益高于发行时预测水平”。

华润商业REIT则指出，青岛万象城正在(zài)进行局部业态(tài)主动优化调整与装 修改造，计划于2024年10月末完成，届(jiè)时预计将新增可租赁面积约6168平方米，规划约40家商铺，进一步提升项目资产价值和收益水平(píng)。

今年2月，商(shāng)务(wù)部曾围绕推动消费(fèi)持续(xù)扩大，把2024年定为“消费促进年(nián)”，并(bìng)提出一季度坚持(chí)“政策+活动”双轮驱(qū)动，突(tū)出重点品类、节庆(qìng)时令等
，继续组(zǔ)织(zhī)开展丰富多彩的促消费活动营(yíng)造良好消费氛围。业(yè)内人士看来(lái)，中期维度上，预计消费类基础设(shè)施REITs有望在国民消费需求持续(xù)释放，以及商旅文体(tǐ)融(róng)合消费(fèi)新场景的拓展中受益。

此外，前述险(xiǎn)资人士还指出，目前我国符合消费REIT底层资产入池条件的适格(gé)资产多为(wèi)一线、新一线(xiàn)城市中(zhōng)的(de)商业设施(shī)，但这类城市的商业设施建设同(tóng)样(yàng)已基本趋于饱和，意味着后续资产增(zēng)容的选择空间较为有限。

不过(guò)对此，近期(qī)新“国九条”中提到的(de)“研究(jiū)制定不动产(chǎn)投资信托基金管理条例”也令人期待(dài)。

“如后续出台新规对公募REITs募集资金再投资去向(xiàng)多元化方(fāng)面有所规定，可能(néng)会对消费类基(jī)础(chǔ)设施的发(fā)展形成补充，也对投资人(rén)形成更好的(de)参考。”该人士(shì)称。

未经允许不得转载：宁波鄞州城东医院-鄞州五官科医院-宁波耳鼻喉医院 三只消费类REITs首份季报揭晓