4月29日，沪指(zhǐ)收涨(zhǎng)0.79%站上3100点，创年内新高，而房地产(chǎn)板块迎(yíng)来暌违已久的
集(jí)体暴涨，万科(kē)A时隔500余(yú)天(tiān)再度涨停；中证800地产指数收涨6.34%，日线录得三连阳，近3日累计涨幅(fú)达12.77%，多只地产ETF场内价格也飙升。

事实(shí)上，在走势不振(zhèn)多个季度后，公(gōng)募基金对(duì)房地产板块的(de)偏(piān)好(hǎo)也(yě)已逐渐降低。据统计，2024年第(dì)一季(jì)度地产股的持(chí)仓总市(shì)值为(wèi)256.70亿元，环比增速(sù)为-20.95%，多只房(fáng)地产龙头的公募持(chí)股比例也连年下(xià)降。有基金经理认为，当前部分优质房企市值隐含的预期过于悲观，优质房企自(zì)身(shēn)α价值仍有保障，尤其前(qián)期减(jiǎn)值比较充(chōng)分的公(gōng)司及历史包袱较轻且近几年扩张较(jiào)快的公(gōng)司，当前的低估(gū)值提供了较好左
侧布局价值和安(ān)全(quán)边际。

地产股票债券“比 翼齐飞”

个股方面，4月29日中证(zhèng)800地产指数(shù)12只成份股涨超5%。万科A巨量大单(dān)封死涨停(tíng)板，时隔516天涨停，新城控股午后炸板后(hòu)再回封，大悦城、绿地控股收涨超 9%，金融街、滨(bīn)江集团收涨超8%。

债市方面，地产债涨幅居
前，万科多只债券上涨，“22万科04”涨超7%，“22万科06”涨近7%。

房地产板块近期(qī)缘何(hé)大涨？中航基金认为可(kě)能(néng)有几个方面的原因：

第一，各地新一轮优化楼市(shì)政策(cè)加(jiā)码。深圳、成都、南京等(děng)主要一(yī)二(èr)线城(chéng)市(shì)出台了多项房地(dì)产(chǎn)新政。优化政策主要包括房地产“以旧换新”举措、全面放开限购(gòu)、取消摇号选房 等。市场预期更多一二线城市(shì)将在近期发布更(gèng)多相关措施，提振(zhèn)了相关板块(kuài)的市场信心。

第二，外资对中国房地产板块态度转为看多(duō)，香港市(shì)场房地产板(bǎn)块因此涨幅更(gèng)大。曾在2021年1月(yuè)下调恒大评级(jí)至卖出(chū)的瑞银地产首席林镇鸿已转向看多(duō)中国房地产(chǎn)商，林镇鸿指出，在政府(fǔ)政策发力、中国杠杆低于美日当(dāng)年情景、供(gōng)给减(jiǎn)少供需可能在明年反(fǎn)转等因素的支撑下，2025年(nián)中(zhōng)国地产(chǎn)供需将(jiāng)回到历史平均(jūn)水平，在21个(gè)主要城市土储(chǔ)较重的房地(dì)产公司股(gǔ)票(piào)将(jiāng)上涨。受到(dào)瑞银转(zhuǎn)向(xiàng)看多的影响，港股房地产公司本轮表现(xiàn)更为强势。

第三，从实际房地产销售来看，当前房地产销售中枢性震(zhèn)荡已经延续了近一年，销售维持(chí)稳定的情(qíng)况(kuàng)下，房地产
风险走向逐步(bù)缓释。2023年下(xià)半年至今，一手房销售实际(jì)上一直在中枢震荡。在2023年(nián)年报中，房地产公司继续大幅计提减值准备(bèi)，使得行(xíng)业整体录得较大(dà)幅度的(de)利润下滑。但(dàn)若房地产在当前销量的位置筑底，即使回升幅度不大，出于(yú)计提减值准备需求下降 的考虑，房地(dì)产企业利润亦将(jiāng)出现较大幅度的回升。当前房地产行业整(zhěng)体市净率已不(bù)足 0.7倍，市场定价了较(jiào)大的板块破(pò)产风险，未来估值(zhí)重(zhòng)估(gū)的空间较(jiào)大。

公募继续整体(tǐ)减配，也有产(chǎn)品选择坚守(shǒu)

在走势不振多个季度后，公募(mù)基(jī)金对房地(dì)产 板块的(de)偏好也逐渐降低。据统计，2024年第一季度地产股的持(chí)仓总市值为256.70亿元，环比增速(sù)为-20.95%。

以万科为例，过去10年间公募基(jī)金对该股配置比例最高(gāo)的时间是2021年末，持股比例达到12.84%，彼时万科股价尚在17—18元/股(gǔ)徘徊，随后公募资(zī)金随着万科(kē)股价的接连下挫(cuò)也逐步撤退，到了(le)2023年末持(chí)股比(bǐ)例(lì)仅剩5.93%。

同样(yàng)，保利发展、金(jīn)地集团等龙头股也是(shì)类似情况，大悦城公募(mù)持股比例(lì)更是多个(gè)季度不足2%，招(zhāo)商蛇(shé)口则是为(wèi)数不多的例外(wài)——截至去年末公募持股12.36%，为近五年来最高。

此外，还有部分主动权益类产品一季(jì)度内(nèi)仍重仓地产股，据天相投顾数据统计，永赢惠添利(lì)、工银国(guó)家战略以及永赢惠添(tiān)益等8只基金持有地产股比例超过三成，如永赢惠添利(lì)，除了持有地产股外，还有顾家家居(jū)、欧派家居等产业链个股；工银国家战略也持 有索(suǒ)菲亚、江山欧派以及(jí)伟星新材等，从调仓方向来看(kàn)，上述几只基金连续多季(jì)度均坚守在(zài)地产以及相关产业。

最重仓房地产板块(kuài)的(de)当属中(zhōng)航混改精选，其基金经理在去年三季度将持(chí)有的中国平安、恒瑞医药、贵州茅台、紫金矿业等个股(gǔ)悉(xī)数调向了房地产板块，截至去(qù)年末，前十大(dà)重仓股(gǔ)均为地产股，合(hé)计持股比例达到(dào)七成。

对于当下(xià)地产股行情的(de)研判，华宝(bǎo)基金认为，当前(qián)房地产板(bǎn)块超跌明显。叠加近期政策利好催化，以及板块基本面修复预期，中证800地产指数估值有(yǒu)望继(jì)续向上修复。

数(shù)据显示，中证800地产(chǎn)指数此(cǐ)前连跌4年，今年开年以(yǐ)来仍延续跌势，其PB估值下探至历史低(dī)位
。截至4月29日，中证800地产指数PB估值为0.56倍，低于近10年超99%的时间区间。

 

更看好风险逐步出清的个股

展望(wàng)后市，在房地产行业以(yǐ)及个(gè)股选择中，多名基金经理均表示需要关(guān)注风险出清充分的个(gè)股(gǔ)。

中航混改精选基金经(jīng)理在(zài)一季报中表示，看好(hǎo)由全球需求复苏带来的中国国内经济修复和上市公司盈利(lì)改善。“受到过去3年的(de)需求下行周期影响
，中国(guó)房地产市场显著超调，在经济复苏(sū)的大背(bèi)景下(xià)，我们当前看好估值(zhí)低位、风险(xiǎn)逐步出清、需求有望逐步企稳的房地产板块，精选估值(zhí)合理、风险出清充(chōng)分、景气度较(jiào)高的优质公司。同时(shí)关注海外市场环境变化(huà)，对美联储货币政(zhèng)策和宏观经济(jì)预(yù)期变化进(jìn)行积极应对。”基金经理认为。

银华智能建造则在一季报中回顾(gù)，去年二季度开(kāi)始，房地产销售和投资走弱，同时出口增速由正转负，带动总需求(qiú)下行。而今年二季度房地产(chǎn)投资(zī)环比增速预计好
于去年，出口可能也不会快速下行。

因此后续关注三方面变化，一是基建投资带来的实物工作量增长情(qíng)况(kuàng)，二是“三大(dà)工程”会否带动(dòng)房(fáng)地产投资降(jiàng)幅收窄(zhǎi)，这两项将(jiāng)决定工业需求回升的斜率；此(cǐ)外，设备投资高增长的持续性也需要(yào)进一步关注。

“2024年有望成为基本面见底之年，优质企业有望(wàng)优先受益。当前部分优质房企市值隐含(hán)的预期过于(yú)悲观(guān)，优质房企自身α价值仍有保障，尤其前期减值比较充分的公司及(jí)历史(shǐ)包(bāo)袱(fú)较轻且近几年扩张较快的公司(sī)，当前(qián)的低估值提供了较(jiào)好左侧(cè)布(bù)局价值和安全边际。”银华智能建造的基金(jīn)经理认为。

责编：王(wáng)璐璐

校对：高源

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