刘海霞：苏州工业园区的楼宇比较硬核，既不商业也不文化

专题：2024（第四届）中国(guó)楼宇经济北京论坛

　　9月13日，2024中国楼宇(yǔ)经(jīng)济北(běi)京论坛在中国国际服务贸易交易会上隆重举办(bàn)。论(lùn)坛由世(shì)界贸易(yì)网点联(lián)盟、中国产业发展促进会楼宇经济和总部经济分会、集群智库(kù)共同主办，中国城区(qū)高(gāo)质量(liàng)发展合作联盟协办，来自全国的(de)楼(lóu)宇经济专家大咖、典型(xíng)城区和知名(míng)企业代表齐聚北京(jīng)，聚(jù)焦“失(shī)衡与重构”主题，共话城市(shì)城区转型发展(zhǎn)新逻辑和楼(lóu)宇经济刘海霞：苏州工业园区的楼宇比较硬核，既不商业也不文化创新发展(zhǎn)新(xīn)模式。

　　苏(sū)州(zhōu)工业园(yuán)区城市重(zhòng)建公司副总经理刘海霞出(chū)席并演讲。以下为演讲是实录：

　　各位企(qǐ)业家朋友们，大家下午好！我来自苏(sū)州(zhōu)工业(yè)园区，我(wǒ)带来(lái)的案例是苏州工业(yè)园区(qū)去年5月份交付的一个项目，阳(yáng)澄数(shù)谷。

　　苏州是大陆最宜居的城市第一位，规模以上工(gōng)业总产(chǎn)值第二位，科(kē)创(chuàng)板上市企业数地三位，外(wài)贸进出口总额第四位，地方财政收入(rù)第五位，地区生产总值(zhí)第(dì)六位。

　　今天讲楼宇，苏州工业园区(qū)的楼宇在全国非(fēi)常有代表性，既不商业也不文化，它(tā)是以产业为背景，我们的服务业70%是生产型服务业，这是比较硬核的，注定了(le)后续在楼宇发展中的特(tè)点。

　　我所在的(de)城市重建苏州工业园区管委会下属一级国(guó)资已经(jīng)成(chéng)立了20年，所从事的业务是(shì)产城融合，最(zuì)早是(shì)农村变城市，新城(chéng)280平方公里，到(dào)现在为(wèi)止，苏州园区已经没(méi)有农村了，整理土地21平(píng)方公里，盘活土地12000亩，我(wǒ)们(men)在这个城市(shì)新建的过程中，参与了城市开发建设(shè)530多(duō)个项目，造城中所有看到(dào)看不到的基础设施，和各种形态的楼宇，学校医院(yuàn)城市的配套，我们都建设过(guò)。

　　近几年，城市发展到第30年的时候，在过去8年的时间里，我们慢慢转向城市产业的运营，开始做城市的微更新，做产城(chéng)融(róng)合相关的工作。

　　我们金鸡湖(hú)的湖东湖西，这是我们的两个CBD，虽然产业这么强，经济贡献这么重要的城市，它的(de)CBD其实不厚，最繁荣的地方也就这样。

　　阳(yáng)澄(chéng)数(shù)谷项目，在2014年的时候，位置在金鸡(jī)湖北侧，区位(wèi)非(fēi)常好，相当于北京的二环北面，但是非常破(pò)落，这是卫(wèi)星(xīng)图显示(shì)的，这是当初拍的照片，我们用八年时间(jiān)腾退了130家企业，整理出来一块(kuài)一平(píng)方公里的土地，当时是1.0版，做(zuò)了(le)正式的公示，后续城(chéng)市能级在逐渐升级，有领导(dǎo)说可以做的更高一点，2.0版，容积(jī)率也(yě)在提升，第一次(cì)提到(dào)生产型服务业，产业的定位(wèi)上(shàng)做了(le)一(yī)次升(shēng)级，一直到现在，五(wǔ)年前重(zhòng)新定义做3.0版的阳(yáng)澄数谷，容积率达到3.0-4.5的高度，如果是一(yī)个制造企业注册在这里没有问题，但是容积(jī)率高了以后，在这里所有办公的形态还是以研发办公为主，这是我们现(xiàn)在的(de)规划。

　　阳(yáng)澄数谷目(mù)标打造一流数字经济创新街区，整(zhěng)体规(guī)划打造220万方超大规模(mó)的数字经济产业集群。

　　阳澄数谷的南岸(àn)新地在(zài)首开(kāi)去，一期去年6月份(fèn)交付，一二期加起来46万(wàn)方(fāng)，二期26万方在半年以后交付。

　　简要提几点，我们的(de)逻辑非常丰厚，它不是传统的办公楼，是(shì)产(chǎn)业创新的街区(qū)，五年(nián)前我们(men)做了一(yī)个清(qīng)晰(xī)的(de)产业定位，我(wǒ)们在招标的时候，收(shōu)到的(de)标(biāo)书大多数还是这个样子，可(kě)能更(gèng)像银泰的作品(pǐn)，大的综(zōng)合体下面有大的盒子(zi)，配着比较(jiào)繁华的商业，比较高端(duān)的写(xiě)字楼(lóu)，这给我们带来(lái)很大的困扰，在我们的脑图里，我们(men)想(xiǎng)要的产业街区不是这(zhè)样的，我们希望它是一个楼(lóu)群，最后(hòu)筛选(xuǎn)到(dào)并且在逐步优化的是这样，这个区域，按照传统的(de)CBD，包括北京(jīng)CBD区域(yù)里，这是四个(gè)摩(mó)天大楼，二期是6个摩天大楼，最初的规划(huà)也是这样的(de)，我们再做方案整(zhěng)合的时候，把这几地(dì)块打通，形成了街区的概(gài)念。

　　我们主打的概念是新经济基(jī)础建设、产业赋能空间、城市活力场景、创(chuàng)新产(chǎn)业集聚、多(duō)维生态(tài)服(fú)务。

　　为了(le)让(ràng)大家更直(zhí)观的了解，我们打造的空间和传统写(xiě)字楼的区别，有(yǒu)一(yī)个(gè)小视频，在公共空间里，它的形态是这(zhè)样子。传统的(de)大堂是比较气派的(de)，我们这里表达的是多元融合(hé)的，（20都可以在这里很轻松的融合，这就是把传统大堂打开，高(gāo)度混合的(de)概念。

　　在这里工作、生活、艺术(shù)、体验、兴趣、创(chuàng)业、就业、朋友的交互，事业伙伴的交互，周末家(jiā)庭的(de)交互，都可以在这里很(hěn)轻快的发生。

　　匡会长去(qù)年看到我(wǒ)们这个消(xiāo)息，到现场去(qù)看，也特别(bié)邀(yāo)约我们来做简短的分享，那次他去的时候我没有在(zài)，正好在日本，看综合写字楼(lóu)的项目，推荐大家看看东(dōng)京的一些楼(lóu)宇已经发生(shēng)裂变了，如果还困在1.0版本的结构(gòu)和(hé)思维，东京已(yǐ)经(jīng)开始(shǐ)做CBD区域的更新，它的更新不仅是跟TUD的连通，不仅是空间的整(zhěng)合，是工(gōng)作(zuò)生活产业多种业态的整合，我们想打造的也是这样(yàng)的，进去以后很多研发(fā)、论(lùn)坛，在那儿热热闹闹的发生，跟地铁、商业(yè)也无缝衔接。

　　第二(èr)，不是(shì)以建筑为(wèi)核(hé)心，是(shì)以人为中心。中国经济(jì)开放30年，我(wǒ)们出生看到的城(chéng)市(shì)就应该是(shì)这样，高楼林立，非常漂亮非常大气，甚(shèn)至是全(quán)球(qiú)的知名建(jiàn)筑师打造的地标建筑，我(wǒ)们已经走过(guò)了这个阶段(duàn)，现在追求的不仅仅是建筑(zhù)本身，建筑带来的人(rén)居对(duì)建筑本身非常有挑战，我们(men)现在打造的街区是以人(rén)为(wèi)核心，以人在这里发(fā)生的场景(jǐng)定位，我需要的建筑应该是什么样子的。

　　这是一期，也有商业，我们(men)昨天看了朝外，年轻人(rén)的风格跟我们(men)南岸的风格非(fēi)常(cháng)对标，但是我们体量和(hé)经验(yàn)有(yǒu)限，在前期(qī)呈现的远没有朝外(wài)这个项目影响力那(nà)么(me)大(dà)，但是他是我们对标的，我们非常欣喜(xǐ)的看到在首都有年轻人聚集的区域(yù)，无论是外面的建筑，内装，就像朝(cháo)外，就是很轻的内容(róng)，而且是需要内容来填(tián)充引领，以(yǐ)内容打动年轻人的消费和聚集的场地。这是室外，年轻时尚的运动(dòng)，利用高(gāo)架下废弃(qì)的防护，我们可以办全国蹦道的锦标赛，把年轻力和(hé)主(zhǔ)张放在我们产业里，把产业社区和先(xiān)期配套做了激活。

　　第三，首要不是做载体租赁，昨天的晚宴(yàn)分享中无一不被大(dà)幅的空(kōng)置所困扰，但是不像大都市这样的背景下，从定位开始，从拿(ná)着图纸招商(shāng)开始，我一直(zhí)跟团(tuán)队小伙伴讲不要推销我的楼，，产业的特性怎么样，人群怎么样，对空(kōng)间的需(xū)求怎么样，三分(fēn)之一的设(shè)计持续在优化空间，一直(zhí)到精装、软装、场(chǎng)景的设(shè)置，然后三分之一的时(shí)间(jiān)才跟客户介绍是不(bù)是匹配，即使(shǐ)到现在，我依然跟同事说不要劝大家签合同(tóng)，而(ér)是讲好生态，看是不是匹配，除了空间还(hái)能给企业赋能，这是我们对标的客户。这是我们这几年坚持的很多做(zuò)法和逻辑，包括交付了一年多(duō)的时间里，除了全国各地有一百多场接待，还有一百多(duō)场产业活动。

　　这是我们各种类型的产(chǎn)业活动，我们做产城融合，不(bù)止这一(yī)个项目，我们还有(yǒu)制造业、半(bàn)导体、低空(kōng)经济、高端装备制造，都是旧改(gǎi)的产业园，打(dǎ)造产业园的逻辑(jí)和(hé)定位(wèi)手法比较一致，除了(le)硬核的集成(chéng)电路、工业互(hù)联，跨(kuà)境贸易等，我们还有文化体(tǐ)育音乐等方面的活动(dòng)，我们的(de)目标不是(shì)哄好企(qǐ)业老(lǎo)板(bǎn)，而是哄好企业老板的(de)团队。

　　工业(yè)互(hù)联、智能网联、，拿(ná)集(jí)成电路，集成电路产业在2023年刚刚发(fā)布的全球集成电路协(xié)会发布的(de)中国大陆50强企业，也是集成(chéng)电路(lù)的创新集聚(jù)度以及发展潜(qián)力，我们这个园区(qū)排(pái)名第一，是高品质的园区，在数字贸易中，现(xiàn)在和地空一体，跨境电商作为一个战略产业，也是新质生产力的产业(yè)方向(xiàng)，落在了阳澄数谷，如果跟集成电路、高(gāo)端，跨境(jìng)电商是现在(zài)为止做(zuò)产业最(zuì)拿不(bù)出手的，市委书记来了说我们(men)要做这个，三年(nián)要达到一个机制，最核心的任务(wù)落在我(wǒ)们这个项目上，全市的手法也是打造特色(sè)产业园，在产业(yè)生态，供应链、物流、营销，技术平台构建，，等(děng)方面快速打造生(shēng)态。

　　同时借助苏州市的力量，让(ràng)苏州市创新发展中心、专班、人才发展基(jī)地，这是我们现场(chǎng)的图片(piàn)，跨境电商选品中心已经(jīng)出圈了。

　　半年前我接待一个，你是不是(shì)可以(yǐ)到我(wǒ)们这儿来，他说(shuō)我要的不是这个，你可以不(bù)给我提供这么好的东西，我(wǒ)要做跨境，你要告诉我怎(zěn)么做独立站，怎么(me)帮助我把一年数亿的产品卖到全球，我要(yào)做(zuò)全国的珠(zhū)宝平台，谁能指导我这件事，这句(jù)话给我很大的提醒，很高的要求，原来我们曾经沉淀了那么多年的经验和引以为(wèi)傲的展示在新的产业领域里完(wán)全不对等，在重新打造跨境电商生态的时候要做什么，经过(guò)半年时间，上个月苏州园区第一次跨(kuà)境电商大会在(zài)产业园里展开的时候，我又请他来，他说震撼到了(le)，基(jī)于原来创(chuàng)新街区的理念，有幸承(chéng)接这个任(rèn)务，有这样的资(zī)源平台，在这里快速形(xíng)成了(le)跨境电商的高端集聚区(qū)。

　　为(wèi)什么(me)要快速罗(luó)列一些数据(jù)，有些(xiē)地方国资坐(zuò)拥政府得天独厚的资(zī)源(yuán)，和市场化不太一样，通过(guò)这个数据，不光有(yǒu)资(zī)源，而且在这(zhè)个资(zī)源上靠我们(men)的产品力，能达到这样的数据沉淀，达到这样产(chǎn)业高(gāo)度的集(jí)聚，需(xū)要更多创新思维和底层逻辑支撑，我们既有资源(yuán)也有机会同样有挑战。

　　南岸新地，阳澄数谷220万整个大的街区，我们将实现跨越式的发展。

　　如果我们(men)之前做的每一个(gè)楼宇(yǔ)是一棵树，现在打造的街区是一个生态的(de)丛林，欢迎大(dà)家关注阳澄数谷，欢迎大家来到苏州工业园区！

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