六大国有行领跌，存量房贷降息预期重击银行板块，9月楼市政策窗口期临近，2000亿调降空间如何权衡？

今日银行板块迎来重度回调。

截至收盘，42只上市银行股中除沪农商行收涨0.3%、重庆银行平盘外，其余40只悉数下跌。银行板块日内下跌1.52%，领跌所有行业板块。而在银行板块内，国有六大行跌幅均超2%领跌板块，其中农业银行下跌4.48%，工商银行下跌3.03%。

多位受访人士对记者表示，今日银行股下挫，一定程度上与市场上存量房贷降息预期升温有关。

麟评居住大数据研究院首席分析师王小嫱告诉财联社记者：“今日银行股价下跌，大概率与前两天市场消息称存量房贷降息预期有关。一旦银行存量房贷利息下调，将进一步降低银行的收益率，直接影响银行的盈利能力，短期来看对银行股价来说有一定的负面作用。”

“综合来看，存款房贷降息预期多少对银行股表现造成一定影响。”上海易居房地产研究院副院长严跃进也告诉财联社记者：第一，如果存量按揭贷款转按揭改革确认推行，对银行来说是利空的。第二，从银行的个贷数据来看，房地产业务下行对贷款产生了一定的冲击，个人住房贷款同比下跌比较明显、第三，多家银行最新个人住房贷款不良率有所增加，部分城商行尤为突出。

中金公司9月2日认为，近期银行股价快速上涨后出现回调，除了对于存量按揭利率调整导致息差承压的担忧之外，也由于短期内交易拥挤度上升，在整体市场风险偏好改善导致避险资金流出高股息板块。

不过，中金公司此前也指出，假设存量按揭利率下调，虽然短期内抑制银行股价表现，但也意味着中期风险的提前缓释。王小嫱补充，从长远来看，降低存款利率有望减缓当前的提前还贷现象，减缓居民贷款的压力，改善当前的消费预期，提振市场的消费能力和信心。存量房贷的贷款利率下调有助于更好地管理风险，稳定发展。

存量房贷利率降息预期升温，机构测算显示调降空间或超过2000亿

政策面上，据央行今年7月发布的《中国区域金融运行报告（2024）》，存量房贷利率下调对减少提前还贷、拉动消费增长起到显著作用，强调在下一步工作中要“坚持在市场化法治化轨道上推进金融创新发展，督促金融机构继续将降低存量房贷利率的成效落实到位，理顺增量和存量房贷利率关系，有效减轻居民利息负担，释放公众投资和消费动力，激发市场活力，推动经济持续回升向好”。

市场面上，存量房贷利率与新增房贷利率的差距还在进一步扩大。自去年四季度存量按揭利率下调后，今年以来，央行两次下调5年期以上LPR合计35BP至3.85%，同时取消全国层面首套、二套房贷利率下限，目前除北京、上海和深圳房贷利率未取消下限外，全国其他城市均取消了利率下限。多地新发放的首套住房贷款利率已降至3.2%左右，部分城市利率降至3%以下。

在王小嫱看来，由于9月份是楼市政策的高发期，且以往9月多次出台重磅政策，不排除9月份会实施下调存量房贷的贷款利率的可能性。虽然短期能给银行带来负面影响和经营压力，但从整体宏观经济发展的角度，降低存量房贷利率是大势所趋。

“政策窗口趋近，若调降存量房贷利率，潜在空间或2倍于2023年9月。”开源证券首席宏观分析师何宁认为，乐观情形下可能包括两部分调降，一是面向存量非首套房、类似于2023年9月的补降的情况。二是2024年5月取消房贷利率下限而存量房贷并未享有的情况。两者合计对应潜在调降空间1922亿元-2693亿元，占2023年居民可支配收入的0.35%—0.49%。

中金公司估算，假设全部按揭贷款利率通过转按揭和自主调整的形式下调至新发放利率水平，估算存量按揭利率平均下调约60bp，估算减少借款人利息支出每年约2400亿元，规模超过2023年。假设转按揭的范围仅包括首套房房贷（假设占存量房贷比例约为90%），估算存量按揭利率平均下调约54bp，估算减少借款人利息支出每年约2000亿元。

提前还贷热度不减，银行优质按揭资产仍在缩水

一直以来，按揭贷款都是银行青睐的优质资产。从中报数据来看，存量房贷用户提前还款的需求依旧旺盛，银行的按揭资产规模“缩水”趋势未止。

东方财富Choice数据显示，上半年42家上市公司的个人住房贷款余额达34.076万亿元，较去年同比减少1.97%。六家国有大行上半年个人住房贷款余额合计26.12万亿元，在42家上市银行个人住房贷款余额总规模中占比77%。上半年，仅六大行的个人住房贷款余额就同比减少了6547.59亿元。剔除规模增加的邮储银行，其他五家国有大行个人住房按揭贷款余额减少6923.06亿元。

不过，当前商业银行的净息差仍然面临一定压力。对于存量转按揭、存量房贷利率下调的可能性，严跃进也提示，直接下调业务冲击比较大，需要综合考虑银行的息差空间，包括降低存款成本等，只有这样银行才有主动性。

克而瑞研究中心也认为，对于跨行“转按揭”，商业银行需要考虑的情况比较多，包括如何建立统一的转贷程序，怎么避免新贷款银行附加过多转贷条件，如何缓解净息差收窄后银行面临的经营压力，银行净息差在1.5%左右，存量房贷降息、跨行“转按揭”推行的对商业银行的负面影响较大，也将直接制约商业银行的积极性和安全运营，还需后续更多细则出台来支撑。

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