完成债务重组两年后，富力地产再陷危机：68间酒店被接管，债主淡马锡呈请清盘

　　转自：时代财经

　　万达等来了金主，富力的(de)金主却想快点“割(gē)席”。

　　近日，富力地产（02777.HK）公布，旗下全资附(fù)属公司兆晞有(yǒu)限公司(sī)（下称“兆晞”）在中国间接持有的68间酒店及1栋写字楼被(bèi)担保代理人委任的机构人员接管。

　　同时被接管的，还(hái)有富力地产（香港）有限公司（下称“富力香港”）持有(yǒu)的(de)御逸有限公司股份（下称“御(yù)逸”）、御逸持有的兆晞股份。其中，兆(zhào)晞是御逸的全资附属公司，御逸是富力香港的全资附属公司，富力香(xiāng)港则是富力地产的全资附属(shǔ)公司。

　　事情的起因(yīn)是一笔金(jīn)额为(wèi)6.14亿美(měi)元(yuán)的尚未偿还的境外债务，而这笔债(zhài)务的(de)抵押品之一，便是本次(cì)被接管(guǎn)的68间酒店及(jí)1栋写字楼。

　　此次被接管的(de)酒店资产(chǎn)，可追(zhuī)溯(sù)到一宗“世纪交易”。

　　2017年7月(yuè)19日，在北京万达索菲特酒店(diàn)，万达创始人王健林、融(róng)创创始人孙宏斌(bīn)以及富力地产创始人李思廉与张力杯觥交错，庆祝一(yī)场中国(guó)房地产历史上的最(zuì)大交易。

　　作为白衣骑(qí)士的富力地产，以189.55亿元的代价虎(hǔ)口夺食，“捡(jiǎn)漏”万(wàn)达集团旗下73家酒店，一举成为全球最大豪华酒店业主。此后，李(lǐ)思廉曾多次表(biǎo)示，这是一笔划算的交易，坚称“买得不贵”。

　　7年后，这些资产再(zài)生变(biàn)数(shù)。因为上述债务，淡马锡(xī)跟富力地产翻了脸。

　　新(xīn)加坡政府(fǔ)投资机构淡(dàn)马锡旗下(xià)私募信贷主权基金Seatown Private Credit Master Fund（下称“Seatown”）是债权人之一，在今年 7-8月，Seatown在香港高等法院接连提交(jiāo)对兆(zhào)晞、富力香(xiāng)港的清盘呈请。

　　2022年，富力地产率先完成了境内外债务整体重组，如今(jīn)，却(què)又再次走向资金困局。

　　淡马锡翻脸后，68间酒(jiǔ)店被接(jiē)管(guǎn)了

　　7月(yuè)8日，因(yīn)为一(yī)笔包含本金及应付利息合共6.14亿美元的贷款尚未偿(cháng)还，Seatown在香港高等法院提交了对兆晞的清盘呈请。

　　这笔债务的融资协议订立于(yú)2023年1月13日(rì)。天眼查显示(shì)，兆晞持有广(guǎng)州兆(zhào)晞(xī)投资有限公(gōng)司(sī)（下称“广州(zhōu)兆晞”）100%的股份，广州兆晞又对外投资(zī)了73家酒店管理公司。这(zhè)些公司有多(duō)个显著的特点，它们均成立于2017年(nián)10月，且由广州兆晞100%控股，其(qí)中，不少公司又(yòu)再全资控股了其它酒(jiǔ)店(dià完成债务重组两年后，富力地产再陷危机：68间酒店被接管，债主淡马锡呈请清盘n)管理公司，其它(tā)酒店管理公司的股东曾是大连万(wàn)达商(shāng)业地产股份有限公(gōng)司。

　　富力地(dì)产(chǎn)对Seatown的清盘呈请十分不满。原因之一是Seatown“仅为该贷款的其中一名贷款(kuǎn)人(rén)，只(zhǐ)持有该贷款尚未偿还本金额18%”，富力地(dì)产董事会认为Seatown的呈请不代表兆晞和富力地产其它持份者的利益。

　　“该贷款已有足够(gòu)的(de)抵押品，有担保债权人可以(yǐ)行使其权利强制执行(xíng)抵押(yā)品，而(ér)不是申请附属公司清盘”，富力地产董事会认为(wèi)，任何此类(lèi)申请清盘的尝试都会损害价值，“并会减少债(zhài)权人(rén)的可收回的追讨(tǎo)”。

　　强制执行抵(dǐ)押品和(hé)向法院提交清盘呈请是两种不同的债务(wù)追回方式(shì)。其中，强制执行(xíng)抵押品通常是指(zhǐ)债权人直接对抵押品进行处置，以收回债务(wù)，这(zhè)种方式直接针对特定的资产(chǎn)，通常适用于有明确抵(dǐ)押物的债务；而向法院提交清盘呈请则是请(qǐng)求法院对债务人(rén)公司(sī)进(jìn)行清算，这通常涉及到公司的整体资产和负(fù)债。

　　汇(huì)生国际资本总裁黄立冲对时代财经表示，对债务人公(gōng)司进行清盘(pán)呈请是(shì)一种(zhǒng)更为彻底的解决方式(shì)，可能会导致公司的解散。

　　黄立冲(chōng)分析，Seatown之所以选择清盘(pán)的方式，“可能是(shì)因为Seatown认为通过清(qīng)盘能更好地保护(hù)其整体利益，也(yě)可能是因为(wèi)抵押品(pǐn)的价值不足以覆盖债务，或者是因为清盘可以解决(jué)公司的(de)其它潜在问题，比如公司运(yùn)营不善或财(cái)务(wù)不(bù)透明等”。

　　在公(gōng)告中，富力地产透露，公司一直积极与Seatown沟通，也(yě)将继续(xù)沟通，争取双方达成一个(gè)“友(yǒu)好解决方案”。

　　不过(guò)，沟通显然(rán)没有成功(gōng)。8月19日，Seatown又一次在香港高(gāo)等法院提交了清盘呈请。这一次，Seatown的目标是兆晞的母公(gōng)司富力香港，富力香(xiāng)港同时是这(zhè)笔债务的(de)担保人之一。

　　资金困(kùn)境之下，富力(lì)地产似乎既无力招架Seatown，也无法阻止全体债(zhài)权人的进一步行动。

　　9月3日(rì)，这笔债务(wù)的担保代(dài)理人(rén)Serica Agency Limited委任Frank Forensic and Corporate Recovery Limited（诚骏法证及企业重整(zhěng)有限公(gōng)司）接(jiē)管了融资协议为担(dān)保代理人设立担保的资产，包括但(dàn)不限于富力香港持有(yǒu)的御逸股份、御逸持有的兆晞股(gǔ)份以及兆晞的资产。

　　根据金融服务公司TMF GROUP的介绍(shào)，当贷方以抵押品(pǐn)作为贷款担保(bǎo)时，一般都会(huì)委任(rèn)一家(jiā)担保代理或代理，在借方违反贷款或债券(quàn)合约时履行权利(lì)。因此，担保代理人往往代表的是所有债权人的利益。

　　不过，黄立冲指(zhǐ)出，担保代理人委派机构接管富力地产债(zhài)务的抵押(yā)物(wù)，可(kě)能是(shì)作为对借款(kuǎn)公司提交清(qīng)盘呈请的一(yī)系(xì)列动作(zuò)的一部(bù)分，也可能是独立于清盘呈请的行动，这取决于贷款协议的具体条款以及贷款人之间(jiān)的协商。

　　完成债务重组两年后，富力又(yòu)要直面危机

　　无论清盘，还是接管，富力地产都(dōu)渐(jiàn)渐失去对68间酒店及1栋写字楼拥有的主动(dòng)权(quán)，这是富力地(dì)产不愿看(kàn)到的结果。

　　“过去一年(nián)，合约销售大(dà)幅下降，加上缺乏(fá)还(hái)款能完成债务重组两年后，富力地产再陷危机：68间酒店被接管，债主淡马锡呈请清盘力，加速债(zhài)务到期(qī)。这些(xiē)异(yì)常状态导致现金流出现更多不确定性，且无法进行战(zhàn)略规划，难以管理流动资金以履行债务偿还责任”，在(zài)8月底发布(bù)的2024年中期报告中，富力地产坦言，公司及同业(yè)将继续面对财务限制及资产流动性问题。

　　酒店是富力地产的“救(jiù)星”之一。“面对艰难的经营状(zhuàng)况，本集团主要依赖销售近期已落成(chéng)物业及经常性投资物业(yè)所产生的现金流(liú)”，富力地产称，除了已落成物业的合约销售带来的现金流，“另一个重要的现金流(liú)是来自可产生营运(yùn)及租金收入的投资(zī)物(wù)业，如零售商场及(jí)酒店”，而截至6月(yuè)30日，富力地产拥有90间酒店。

　　“投资资产组合可提供应急而稳定的现金流，不易受市场波动所影响。加(jiā)上，中央政府(fǔ)一直鼓励(lì)本土消(xiāo)费及当地旅(lǚ)游(yóu)，促进本集团酒店及旅游资产(chǎn)的增(zēng)长”。

　　中期报(bào)告显示，上半(bàn)年，富力地产实现协(xié)议销售收入约56亿元，同比减少(shǎo)58.64%；实现营业额为142.11亿元，同比减少15%。其(qí)中，来自物业发(fā)展的营业额为104.84亿元，同比(bǐ)减少15%；投资物业租金收入为4.25亿元(yuán)，同比微增2%；酒店营(yíng)运营业(yè)额为27.62亿元，同比减少7%。

　　黄立冲认为，淡(dàn)马(mǎ)锡作为一(yī)个有经验的投资者(zhě)，有(yǒu)能(néng)力进行深入的市场分析和风险评估，从而在市场不确定性中(zhōng)找(zhǎo)到投资机会，这也或许是Seatown选择(zé)酒(jiǔ)店资产作为抵押品的原(yuán)因，“尽管当(dāng)前(qián)内地房地产形势不佳，但他们可能认为酒店资(zī)产具(jù)有长期价值，或者认为这些资产在市(shì)场复苏时能够带来较高的回报”。

　　时代财经注意(yì)到，除了投资富力(lì)旗下的酒店资(zī)产外，淡马(mǎ)锡还投资了万达。

　　港交所权益披露文件显示，淡马锡于2023年1月11日持有万达酒店发展65.04%的股份，相当于30.55亿余股；次日，万达酒店发(fā)展公(gōng)告(gào)称(chēng)，由王健林最终实益拥有的控股股东(dōng)万达海外，已将其持有的超过30.55亿余(yú)股公司普通(tōng)股质押给(gěi)贷款人，作为获提(tí)供贷(dài)款融的抵押(yā)品。

　　据界面新闻去(qù)年1月(yuè)的(de)报道，贷款人是(shì)淡马锡旗下公司，其向Wanda Culture Holding Co.Limited提供贷款，由此获得(dé)万达酒店发展的(de)股份。截至2022年12月31日(rì)，万达酒(jiǔ)店发展拥有122家酒店，合计超过2.86万间客(kè)房，另(lìng)有(yǒu)232家已签约管理正在开发中尚(shàng)未开业的酒(jiǔ)店。

　　作为富力地产体系(xì)内(nèi)相对(duì)优质的资产，酒店(diàn)的控制权一旦旁落，对富力地产现已承压的资金状(zhuàng)况无疑是雪上加霜。

　　2022年，富力地产(chǎn)率(lǜ)先完(wán)成了(le)境内外债务整体(tǐ)重组。同年(nián)7月(yuè)，富力地产附属公(gōng)司怡略公(gōng)布(bù)，10支美元票据合并(bìng)为3支（下称“怡略票据”），并(bìng)展期3-4年，票据总额将近49.44亿(yì)美元，当时，富(fù)力方面还拿出(chū)了位于马来西亚新山(shān)的富(fù)力公(gōng)主湾(wān)项目和位于英国伦敦的 LONDON ONE 项目（即(jí)ONE Nine Elms项目）作(zuò)为增信。此次美元票据(jù)展期，亦被(bèi)市场称为亚洲房企最大一笔债务重(zhòng)组案例。

　　如今，却(què)又再次陷入(rù)资金困局。在富力地产的酒店资产卷入债务违约(yuē)风波之时，上述3支展期后的(de)债券也(yě)走到了风(fēng)险的边缘。8月11日，富力地(dì)产发(fā)布公告称，怡略(lüè)票据目前还(hái)剩45.27亿美(měi)元尚(shàng)未偿还，票据一共(gòng)1.47亿美元的利息(xī)需在7月11日支付，但在过(guò)了一个月宽限期，富力地产由于(yú)“面临的现金流压力”没有支付。

　　今年5月，富力地产卖掉了ONE Nine Elms项目，偿还了项目贷款，也(yě)注销了部分怡略票据，富力(lì)地产称(chēng)公司借此“成功降低了债务规模”。而在淡马锡(xī)提出清盘呈请后，一只脚(jiǎo)“上岸”的富(fù)力又被拽回岸边，新一轮挑(tiāo)战才刚刚开始。

责任编(biān)辑：石秀珍 SF183

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