新政效应减弱、蓄力“金九银十” 8月楼市成交降温

随着楼市“517新政”效应的(de)减弱，楼市交易在(zài)前期走高后，近期出(chū)现一定降温(wēn)。

中指研究院近日(rì)发布的(de)报告显示(shì)，今(jīn)年8月，22个城市楼市整体成交面积环比下(xià)降2.9%，同(tóng)比下降11.95%。

今(jīn)年(nián)5月，提(tí)振(zhèn)楼市的“517新政(zhèng)”重磅出(chū)台，随后各城市(shì)纷纷推出落地政策，其效应也(yě)在随后显现。6月，在开发(fā)商冲击半年业绩的努力(lì)下，市场交易规模达到(dào)年内最高。到7月，一些房企的推盘力度有所减弱，楼市成交规模(mó)也出现下(xià)降。8月，市(shì)场(chǎng)交易继续降温(wēn)。

新(xīn)政效(xiào)应减弱，需求释放不足(zú)，被认为是8月市场(chǎng)降(jiàng)温的主因。但值得(dé)注意的是，8月本身(shēn)也是市场淡(dàn)季，加之部分开发商为“金九银十”蓄力，减少了推盘力度，使得楼市出现短暂的供需双(shuāng)降。

不(bù)过，部分(fēn)城市正在走出独立(lì)行情。近几个(gè)月，北京、上海等城(chéng)市的(de)二手房交易保(bǎo)持在高(gāo)位，显(xiǎn)示出(chū)这(zhè)些区域市场的韧性较强。

如今(jīn)，“金九银十”已至，但自“517新政”后(hòu)，楼市政策重新恢(huī)复到“小步快跑”的节奏(zòu)。这种(zhǒng)节奏能否带动传统旺季的热度，成为各界关注的焦点。

北(běi)京、上海走出(chū)独立行情

虽然8月楼市整体降温，但(dàn)不同能级(jí)的城(chéng)市，市场表现并不一致(zhì)。按照中指研究院的统计，一线城市(shì)楼市成交面积同比上涨(zhǎng)5.05%，二线城市和(hé)三四线城市则分别下跌(diē)19.73%和13.77%。

在(zài)本轮楼市调整中，一线城市(shì)表现(xiàn)出较强的韧性，其中北京、上海(hǎi)的反弹势头尤其明显。

今年6月和7月，上海二手房成交量分别(bié)达到2.6万(wàn)套和2.1万套(tào)，8月(yuè)虽降至1.8万套，但仍高于上年同期。

北京于6月末出台了“517新政”的落地政策，7月(yuè)的二手房成交量便超过1.5万套。8月，北(běi)京(jīng)的二手房(fáng)成(chéng)交量仍然达到(dào)1.4万套。

算上(shàng)新房成交(jiāo)量，近(jìn)期这两个城市的总体(tǐ)交易规模保持稳定。考虑(lǜ)到8月是传统淡季，两个城市的交易规模维持在不错的水准。

58安居客研究院(yuàn)院长张波(bō)指(zhǐ)出，一线城市中(zhōng)，北(běi)京、上海正在走出独立行情(qíng)。他(tā)认为，这两个城市的市场韧性较(jiào)强，且二手房对一手(shǒu)房的挤压强度不(bù)大(dà)，客群重叠度相对较小。

事实上，影响新房和二(èr)手房交易的因素并不完全相同。

北京某(mǒu)大型房企相(xiāng)关负责人向21世纪经济报道记者表示，在上半年冲击销售目标后，一些新房项目开始(shǐ)收回价格折扣，并(bìng)推出中高端产品，从(cóng)而追求利润。这也在一定程度上(shàng)影响了交易量。

另一方面，为(wèi)备(bèi)战传统(tǒng)旺季“金九银十”，房企在8月的推(tuī)盘规模普遍有所减少。中指研(yán)究(jiū)院指出(chū)，今年1~8月(yuè)，重点城市商品(pǐn)住宅批准上(shàng)市面积同比下降34%。其中，8月供应量同比下降40%。

相比(bǐ)之(zhī)下，二手房供应一直较为充足，价(jià)格成为影响(xiǎng)交易的主要因素。多家经纪机构指出，二手(shǒu)房市场仍在延续“以价换量(liàng)”的趋势，但议价空间正在(zài)减小，业主对价(jià)格更为(wèi)坚持。因此，近几个月的二手房(fáng)交易规模有所下降。

“原(yuán)来二手房的(de)议价(jià)空间在10%以上，现在降到5%～10%的(de)区间。”一位不具名分(fē新政效应减弱、蓄力“金九银十” 8月楼市成交降温n)析师向21世纪经济报道(dào)记者表示。

中指研究院的统计显示，今年8月，百城新建住宅平均价格为16461元/平方米，环比上涨0.11%，原因是部分城市优质改善项目入市，带动(dòng)价格出现结构性上涨。同月，百城二手住宅平均价格为14549元/平方米，环比下跌0.71%，连续28个月下(xià)跌(diē)，但(dàn)跌幅较7月(yuè)有所收窄。

“金九银十”成色待估

市(shì)场降温也直接影响(xiǎng)到房企的销售业(yè)绩。中指研究院(yuàn)指出，今年1~8月，TOP100房企(qǐ)销售总额为2.7万亿元，同比下降38.5%。8月单月，TOP100房企销售额同比下降22.1%，环比下(xià)降2.43%。

近期，上市房企纷纷发布中报，营收、利润双双下降成为(wèi)行业共性。不少企业高管在业绩会(huì)上(shàng)指出，要改善这种局面，最终仍需寄望于市场的持续(xù)升温。

近(jìn)期，随着传统营销旺(wàng)季“金九银十”的到来，不少房(fáng)企正在(zài)跃跃欲试。

前述上市房企负责人表示，为备(bèi)战(zhàn)“金(jīn)九银十”，公司已提(tí)前(qián)对推盘项目、价格(gé)折扣(kòu)措施作了安排，并给区域公司(sī)设(shè)定了销售目标。

但他同时指出，“517新政”效应减弱，一些项目的蓄客情况并不理想，既有(yǒu)的营销措施能否达到效果，自己“心里没底”。

今年8月，各地出台楼市(shì)政策超50条。其中(zhōng)成(chéng)都、长沙等地优化限贷政策，并因区施策；深圳、长沙发(fā)布征集商品(pǐn)房用作保障性住房的公(gōng)告。中指研究院指(zhǐ)出，截至8月底(dǐ)，已有约30城发布国企收储新政效应减弱、蓄力“金九银十” 8月楼市成交降温公告。

自“517新政”后，楼市政策(cè)重新恢复到“小步快跑”的节(jié)奏，其能否带动“金(jīn)九(jiǔ)银十(shí)”的热度，是业界关注的重点。

分析(xī)人士指(zhǐ)出，9月和10月，各地有望加快(kuài)楼市政(zhèng)策(cè)的出台节奏，从而进一步激(jī)活市(shì)场。其中，一(yī)线城市限购政策存在(zài)优化空间，部分三四线城市也可能推出(chū)较大力(lì)度的措施，带动国庆长(zhǎng)假期间(jiān)的返乡置业。

中指研究院研究副总监徐跃进表示，进入(rù)“金九银十(shí)”，短期内核心城市新房市场活跃度或将小幅回升(shēng)。但(dàn)近两年(nián)土(tǔ)地交易明显降(jiàng)温，供应缩量有可能制约房企的供货能力，进而拖累销售恢复。同时，居民收入预期等长期因素(sù)尚未有明显改(gǎi)善，新房市(shì)场整体仍承压。

相比之(zhī)下(xià)，在“以价换量”的背景下，重(zhòng)点城市二(èr)手(shǒu)房市场有望保持一定(dìng)的活跃(yuè)度。

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