排队、全款、抢房！上海上半年日均卖掉12.5套豪宅

“抢到了(le)，2670万元(yuán)！超出预(yù)算排队、全款、抢房！上海上半年日均卖掉12.5套豪宅两三百万元。”

8月29日(rì)，在上海中海领(lǐng)邸(dǐ)玖序二期开盘现场，几组摇号顺序靠前、成功选房的家庭正在(zài)交流经验。

120套房源、352组(zǔ)认筹，开盘选房约(yuē)半小时、141号售罄，总销售额31.6亿元——这已经是8月上海第三(sān)个开盘售罄的豪宅了。

“这次还是没机会。”周南（化名）告诉《每日经济新闻》记者。他(tā)已经是第二次认购这(zhè)个项目了，上一(yī)次摇号顺序超过500号，但(dàn)也近距离体验了一把“24秒卖一套豪宅”的惊险(xiǎn)与刺激。

就在前两周(zhōu)，市场刚刚“消化”过一批购买力：8月(yuè)25日，上海新天地(dì)附(fù)近(jìn)的锦园项目首开，33套房源一(yī)抢而空，成交金额18.27亿(yì)元；8月18日，融创外滩壹号院二期二(èr)批次110套超大户型开盘(pán)，1小时(shí)内清盘，销售额近57亿元，平均每套“半个小目标”。

仅仅半个月，三(sān)个项目合(hé)计销售达到106.27亿(yì)元。

值得注意的是，2024年以来，上(shàng)海已先(xiān)后有12个豪宅(zhái)项目开盘，几乎次次日光。到底是什(shén)么人在买买(mǎi)买？

日均卖掉12.5套豪(háo)宅

售罄、日光、时光，今年的(de)上海豪宅，已经(jīng)不能用普通(tōng)视角来看待了(le)。

总价2500万元以上的豪宅，今年截至8月18日(rì)，上海共(gòng)网签了2641套，并且还(hái)有(yǒu)相当数量的成交正陆续网签。如果(guǒ)再加上8月成交的263套(tào)，那么前8个月的战(zhàn)绩已接近(jìn)3000套。这不仅远超其他三个一线城市，更是上海过去(qù)10年来未曾出(chū)现过的。

打响(xiǎng)2024年“日光”头炮的(de)是中海顺昌玖里。套均(jūn)总价4000万元左右，首开全部售(shòu)罄，销(xiāo)售总(zǒng)额196.5亿元，打破了全国商品房单次开盘销售总金额纪录(lù)。

七八月的市场淡(dàn)季，上海豪宅却入(rù)市必抢：龙盛湾上二期，120套房源认(rèn)购率239%；融创外滩壹号院二(èr)期二批(pī)次110套房源，认购率超180%；中海领邸玖序二期，有效认购率252%；锦园33套，项目开放4天开启(qǐ)认(rèn)购，认购(gòu)率152%；绿城前滩百合园三期10套别墅，总价5300万~1亿元，认购率 210%。

不断增加的(de)供(gōng)应量，仍然能被市场(chǎng)吸收，购房者们几乎是“有多(duō)少买多少(shǎo)”。

据中指研究院统计，2015年2500万(wàn)元及以上价位的豪宅在上海成交只有896套。此后的8年里，大多保持着每年1600~1700套的(de)水平。但这一平(píng)衡被2024年的井喷(pēn)式供应打破了，算(suàn)上三(sān)周内售(shòu)罄的融创外滩壹号(hào)院、锦园和中海领(lǐng)邸玖(jiǔ)序(xù)，上海上半(bàn)年(nián)平均每天成交12.5套豪宅。

而同期的北京(jīng)，除了个别(bié)热门项目外，很(hěn)少(shǎo)见(jiàn)到高端住宅接连开盘售(shòu)罄。根据中(zhōng)指研究(jiū)院(yuàn)的统计，今年截至(zhì)8月18日，北京1600万元以上的住宅网签(qiān)1257套，与(yǔ)2023年3582套、2022年4028套、2021年3616套的成绩相比，规模缩水相当明显。

豪(háo)宅客户(hù)已“不太够”？

“大部分买家还是本地(dì)和(hé)江浙一(yī)带的客(kè)户，大约各占40%。”融(róng)创外滩(tān)壹号院市场负责人章(zhāng)宸（化名）在接受《每日经济新闻》记者采访时表示。

而且，这些客户出手阔绰，第一批次全款买房(fáng)的客户(hù)占了一半左右。

上海某豪宅项(xiàng)目营销负责人也向记者透露：“明显看到，今年(nián)有一(yī)些外地客户到上海来(lái)进行资产配置，特别是有核心资源的房子。其(qí)实部分(fēn)客户并(bìng)不具备买房资格，但孩子在国外(wài)留学，通过毕业(yè)落户的方(fāng)式获得房(fáng)票来买(mǎi)房。”

核心城市豪(háo)宅为何一房难求(qiú)？

镜(jìng)鉴咨询创(chuàng)始人(rén)张(zhāng)宏伟对(duì)《每日经济新闻》记者分析：“北上广深核心城市核心区域的项目存在价格(gé)倒挂，又是核(hé)心资(zī)产，未来三到(dào)五年大概率是价格(gé)上行周期。”

“另一方面(miàn)，核心城市政策的敏感度，以及需求支撑相对还是比较足的，每(měi)隔3~6个月出现一轮政策刺激(jī)，就会相应释(shì)放一波成交量。核心(xīn)城(chéng)市的优质资产在这种行情下，又(yòu)会出(chū)现独立(lì)行情。”

张宏伟(wěi)指出，未来三到五年是一个降息排队、全款、抢房！上海上半年日均卖掉12.5套豪宅大周期。在降(jiàng)息周期里的(de)资产配(pèi)置(z排队、全款、抢房！上海上半年日均卖掉12.5套豪宅hì)逻(luó)辑，肯定是核(hé)心城市(shì)的核心资产。

这些动辄半个“小目标”的豪宅，大多围绕在上海“一(yī)江一河”，即黄浦江和苏州河区域。

“和年初(chū)热销(xiāo)的(de)中海顺昌玖里相比(bǐ)，融创外滩壹号(hào)院购房(fáng)客(kè)群整体年龄要低10岁左右。中海顺昌(chāng)玖里地处新天地板块，优势不言而喻，地缘客户认可度高；外滩壹号院所在的板块比较(jiào)新，江浙客户中父母为(wèi)子女购置房产的占比较大。”章宸分析。

下半年等着入市的豪宅项目中，低密(mì)度别墅、风貌住宅体量不小。以(yǐ)黄浦区锦园为例，周边新房和二手豪宅全是强有力的(de)竞争者，更别提“翠湖六期”这个足够吸引全上海买家跨区域出手的顶配项目。

不仅如此，东外滩、北外(wài)滩、虹口、静安等非传统豪宅区域，高端(duān)产品更是层出不(bù)穷：弘(hóng)安里(lǐ)风(fēng)貌项目，东外滩刚刚公布案名的“保利外滩序”、翠湖滨(bīn)江风貌别墅，静安区保利永兴里、万科中兴傲舍……

章宸透露，从今年开始，此后每年(nián)的豪宅(zhái)供应可能达到至少3000套。当豪宅供应在市中心多点开花，地段毫无疑问还是最核(hé)心的竞争力，而对于远离传统豪宅板块(kuài)的新项(xiàng)目(mù)、新板块，就开(kāi)始拼命卷概念(niàn)、卷产品、卷实(shí)景展示。

另一个层面(miàn)的问题，有钱人还(hái)够不够用？答(dá)案显然是：不太够。

起码在短时间内(nèi)，不(bù)足够延续上半年“倍数(shù)认筹”的盛景。

“今年(nián)肯(kěn)定(dìng)是上海近(jìn)10年(nián)来豪宅销售额(é)最高(gāo)的，5月(yuè)左右(yòu)的销售套数已经达到去(qù)年全年(nián)的量了(le)。但这个客户(hù)池到底有多大，能支(zhī)撑多久，从市场和客研角度看(kàn)，还是(shì)会(huì)有些担忧，核心(xīn)资产、优质产品也是有限(xiàn)的。”

上述豪宅营(yíng)销负责人坦言：“下半年隐忧还是存在的，部分高收入行业限薪，也会带来大面积客户购买力的降维，原来可能(néng)预算在5000万元的现在降到3000万元。”

实际上(shàng)，客户群体悄然发(fā)生了改(gǎi)变：一(yī)是购买力不像以前一样能够快速爆发，买家做决策(cè)的时间更长了；二是客户会(huì)反复比较，原先(xiān)只要是市中心板块出来一个项目，都会被争抢，现在(zài)好多客(kè)户会在板块内、品牌之(zhī)间、区域之间比。

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