存量房贷调整再引热议转按揭对银行影响几何？

“我们打算观望一下，再决定要不要提前还房贷。”房贷优惠政策(cè)几经调整，赵女士都没有享受到红利，于是开始攒钱提前还(hái)房贷。她坦言，提前还贷确实很划算，如果不是房贷利率降不下来，其实也不想这么折腾(téng)，目(mù)前计划观望下存量房贷利率(lǜ)下调政策是(shì)否会落地。

近日，市场上关于存量房贷利率下调的传闻再起，引发广泛关注。此次传闻包(bāo)含(hán)两个方面的(de)内容：一是(shì)存量按揭客户(hù)可以与银(yín)行重新协商房贷利率；二是可以将现有(yǒu)按揭(jiē)贷款直接(jiē)转入其他银行(xíng)，并重新(xīn)签订按揭合同。

存量(liàng)房贷利率调整，牵一(yī)发(fā)而动全身。若是不降，部分(fēn)房贷人受房贷利差、收缩个人资产负债表等因素影响，通过提前还贷、消(xiāo)费贷、经营贷等方式置换房贷，从而对银行(xíng)经营形成(chéng)一定压力。若是(shì)下调，调全量还是调首套房，是原(yuán)行重新(xīn)定价还是换行操作？不同情形之下，对(duì)银行影响各不相同，都需谨慎决策(cè)。

观望心态下居(jū)民(mín)提(tí)前还贷意(yì)愿或降低(dī)

去(qù)年，下调存量房贷利率呼声高起(qǐ)，后终于(yú)迎(yíng)来(lái)存量房贷政策调整。2023年8月，央(yāng)行、国家金融监督管理总局发布(bù)的《关于降低存量首套住房贷款利率有关事(shì)项的通知》（以下简(jiǎn)称(chēng)《通知》）指(zhǐ)出，按照市场化、法治化(huà)原则推动降低(dī)存量首套房贷利率，借款人可以通过申请新贷款置换存量、变更存量(liàng)利率的(de)方式减轻存量房贷压力。

至于存量首套房利率如何调整，不仅要看(kàn)所在城市的首套房贷利率下限，还(hái)要看(kàn)房贷发放的(de)时间段，最低可降至贷款发放时(shí)所(suǒ)在城市首套(tào)房贷利率政策(cè)下限(xiàn)。

央行专栏《盘点央行的2023》披露的数据显示，超过23万亿元存(cún)量房(fáng)贷利(lì)率完成下调，调整后加权平均利率为4.27%，平均下调0.73个百分(fēn)点，惠及5000多万户家庭、1.6亿(yì)人，每年节省利息支出约1700亿元。对比来看(kàn)，2023年新发放(fàng)个人住房贷款利率为4.1%，同比下降0.75个百分点，此时房贷利率差似乎并不大(dà)。

2024年(nián)5月17日，房贷(dài)政策再出新政。为适(shì)应我国房地(dì)产市场供求关系发生重大变化的新形势，央(yāng)行取消(xiāo)全国层(céng)面个(gè)人住房贷(dài)款利率(lǜ)下限(xiàn)，绝大(dà)多数城市均(jūn)已取(qǔ)消当地首套和二(èr)套房贷利率下限，金融(róng)机构可自主确定对客户(hù)的个(gè)人住(zhù)房贷(dài)款利率。

有市场人士估计，政策落地后(hòu)，大多数(shù)城市(shì)首套房贷利率可能(néng)下(xià)降0.4个百分点左右(yòu)，二套房贷(dài)款利率(lǜ)可能下降0.6个百分点左右。截至6月末，除北京、上海、深圳(zhèn)3个(gè)一线城市外，其余城市首套和二套房贷利率下限均取消。《2024年第二(èr)季(jì)度中国货币政策执行报告》数(shù)据显示，2024年6月(yuè)，新发放个(gè)人住(zhù)房(fáng)贷款加权(quán)平均利率(lǜ)为3.45%，同比下降0.66个百分点。

新旧房贷利率的差距进一步拉大。整体上看(kàn)，3.45%与4.27%相(xiāng)差82BP。具体到个人(rén)，对于利率差(chà)距更为明显。以2022年北京购买首套(tào)房的宋女士为例，发放贷款时执行利率为(wèi)LPR+55BP，并不在存量房贷政策调整范围(wéi)内。2024年6月，北京出台房(fáng)地产调(diào)整政(zhèng)策，首套房贷款利率下限调整(zhěng)为LPR-45BP。新旧房贷差达到100BP。

存量房贷利率下调(diào)无(wú)望，贷款人瞄准了提前还贷。“还清首付借款后，我本来想着终于(yú)不用辛苦攒钱还债了，可以多安排些吃喝玩乐的活动补偿下自己。但(dàn)是，100个基点差距(jù)太大了，心里或多或少有(yǒu)些不平衡。”宋女士告诉记(jì)者(zhě)，当看到消费贷利率不到(dào)3%时，再度坚定(dìng)了提(tí)前还贷的(de)想法。

利差之下，也有人铤而走险，试图(tú)用经营贷置换(huàn)房贷。近期，21世纪经济报道记者也接到(dào)了不少贷款中介的电话。对方开门见山地表示，“有置换房贷的(de)打算吗？某银行的贷款(kuǎn)利率可以做到2.55%，用来置换(huàn)房贷非常划算(suàn)，我们(men)已经帮很多客户这(zhè)么操作了。”

当(dāng)被问到为何不(bù)能自己操作时(shí)，贷款中介坦(tǎn)言，“这是个(gè)人经营贷(dài)，我们会(huì)给你包装公司，还会给你提供过桥资金，提前还掉房贷。”实际上，无论是挪用消费贷还是经营贷置换房(fáng)贷，都(dōu)是违反政策(cè)的操作，存在风险。

存量房贷利率下调传(chuán)闻再起，贷款人似乎又看到了(le)希望。据推算，按照100万元(yuán)按揭贷款存量房贷调整再引热议转按揭对银行影响几何？、等额本息还款计算，存量利率下调70BP估算，可(kě)降低借款人(rén)月供约400元，节约月供和(hé)总还款额约5%；存量(liàng)利率(lǜ)下调100BP估算，可(kě)降低借款人月供约600元，节约月供和总(zǒng)还款额约(yuē)7%。

在瑞银大中华金融行业研究主管颜湄之看来，“重新做转按揭或者降低存量按揭(jiē)，是有可能发生的。我(wǒ)们估算存(cún)量房贷利率约为4.1%，但是有一线城市(shì)最近新发放的房贷利率不到3%，利(lì)差会引发(fā)房贷人的抱怨。同时，政府也希望能鼓励消费。因(yīn)此，存量房贷利率还是有下调(diào)的可能性。”

和赵女士一样，宋女士也准备(bèi)再观望下，“如果真能下调，我就不想(xiǎng)折腾提(tí)前还贷，毕竟不仅麻烦，还会影响生(shēng)活质量。”今年7月(yuè)央行发布《中国区域金融运行报告（2024）》，指出存量房贷利率下调对减少(shǎo)提(tí)前还贷、拉动消费增长起到显著(zhù)作用。中指(zhǐ)研究院市场研究总监陈文静判断，综(zōng)合来看，降低存量房贷利率符合群(qún)众热切期盼(pàn)，未来存量房贷利(lì)率(lǜ)仍存在下调(diào)空间和预期。

转按(àn)揭争(zhēng)议

存量房贷下调不仅影响(xiǎng)着千家万户的老百姓(xìng)，还关乎银行(xíng)经营的稳定性。对于存(cún)量房贷利率下调(diào)的市(shì)场(chǎng)传言，招(zhāo)商银行(xíng)行长王良近日在业绩发(fā)布(bù)会上表示(shì)，“招行也(yě)只是在媒体上看到信息，还没有接到宏观按揭管理部(bù)门、人民银行或者国家金融(róng)监督管理总局的意见，也没(méi)有(yǒu)征求过(guò)银行(xíng)意见，这方面政策推出的话，对(duì)银行业的存量按揭利率(lǜ)带来一定负面的影响(xiǎng)。宏(hóng)观管理部门会做好充分论(lùn)证和(hé)研究，再推出这(zhè)样的政策。”

个人住房贷(dài)款是(shì)银行利润来源的(de)重要(yào)业(yè)务之一，存量房贷(dài)利率调整如何落地需综(zōng)合考虑。具体操作上，是否重(zhòng)新放开转按揭、转(zhuǎn)按揭的范围（是否包括二套房）、银行在同业竞争的环境下是否自(zì)主下调房(fáng)贷利率(lǜ)仍有不确定性，不同情形下又将如何影响银行的经营？中金银行(xíng)团(tuán)队(duì)评估测算后表示(shì)，“虽然存量按揭(jiē)利率(lǜ)的可能调(diào)整对银行息差形成影响(xiǎng)，国有大行(xíng)按揭占(zhàn)比高于中小银行，受存量按揭利率调整的影(yǐng)响更大。但假设负债成本同步调整，我们预计对于息差的总体影响是(shì)中性的。”

当前商业银行净息差压力较大，后续或需要更(gèng)多配套政策引导银行下调存量房(fáng)贷利率，如对(duì)应(yīng)下调存款利率(lǜ)。颜湄之表示，“若(ruò)存量(liàng)房贷利率下调1%，而(ér)存款利率不降，估算会拖累内(nèi)银净息差收(shōu)窄0.11%，对利润造成10%以上的负面影响(xiǎng)，预料(liào)银行亦会下调存款利率作对冲。”

另一个需要关注的点(diǎn)是，若允许转按揭（即，将现有按揭贷款直(zhí)接转(zhuǎn)入其他银行，并重新签订(dìng)按揭合同），也许会(huì)进一步加剧银(yín)行间的内(nèi)卷。颜湄之估计，若允许(xǔ)按(àn)揭贷(dài)款人自行转换银行，就会刺激竞争，可能会把银行的按揭(jiē)利率拉得更低(dī)，按揭利率可能跌至2.1%-2.3%，对银行利润影响严重。她预计目(mù)前不会完全开放转换(huàn)按揭，但若最终要市(shì)场化的话，相信(xìn)会朝着此方向。

对于是否会转(zhuǎn)按揭，市场(chǎng)观点不一。在中指研究院市场研究总监陈文(wén)静看来，当前各地存量房贷(dài)利率执行情况不一，下调存量房贷利率的方式中，借款人与原商业银行内部置换或(huò)原商业银行直接(jiē)下调存量房贷利率的(de)方式或许更为合适，而通过不同银行(xíng)之间转(zhuǎn)按揭的方式，或造成更大市场竞争，对预(yù)期(qī)的稳定将形成扰动(dòng)。

“实际上，即使不调整存量按(àn)揭(jiē)利率，居民可能仍在通过(guò)提前(qián)还贷，或者是通过经营(yíng)消费贷置换等方式对银行息差(chà)形(xíng)成压力。”中金银行团队认为，息差能否企稳根本存量房贷调整再引热议转按揭对银行影响几何？上取决于居民是否通过偿债压力降低实(shí)现信(xìn)贷需求的改善、对(duì)于存量按揭利率降息对银行影(yǐng)响(xiǎng)的(de)评估需要(yào)考虑(lǜ)上述两方面因素，政策支持(chí)实体经济(jì)的导向对于银行基本面而言(yán)也至关重要(yào)。

广东省城规院住房政策研(yán)究中心首席研究(jiū)员李宇嘉建议，“尽可能一次性降到中长期定期存款利率(lǜ)的水(shuǐ)平(píng)，让居民形成按揭仍旧是低利率、普惠利率的观感和印象(xiàng)，进而阻止(zhǐ)提前还贷，鼓励按揭买(mǎi)房。尽(jǐn)管此举可能(néng)降低银行利率，但可以减缓提前还贷和不愿意贷款(kuǎn)的形势。把贷款增量(liàng)做起来，即便利(lì)率低了(le)，总利润也是(shì)不(bù)变的。再说，资金成本也下(xià)降了。对商品房销售的(de)影响，趋势上无法(fǎ)扭转，但斜率上(shàng)可以缓解下滑。”

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