农商行降价卖房加大闲置资产处置力度

　　来源(yuán)：中国经营报(bào)

　　本报记者郭建(jiàn)杭北京报道

　　今年以来，地(dì)方金融加快(kuài)资(zī)产出(chū)手速度(dù)，多地农商行加(jiā)大变现固定资产及抵债资产力度。

　　近期(qī)，秦农银行在西部(bù)产权交易所挂牌转让18套住宅(zhái)房源，总价接(jiē)近(jìn)1400万(wàn)元(yuán)，因其较低的起拍价引发业内关注。类似的情况在多地(dì)区出现，陕西定边农商行也在近期推出了多套包(bāo)括商业和住宅的房源；山东莱芜农(nóng)商行在公(gōng)众号(hào)中陆续推出多个房源，房(fáng)源包括(kuò)厂房、商铺、小产权房及少量大产权住宅。

　　《中国(guó)经营报》记者了解到(dào)，不同银行房产(chǎn)变现原因不同：部分农商行的房产是从信用(yòng)社改制农商行之(zhī)前对外投(tóu)资后所遗(yí)留，以(yǐ)及中小(xiǎo)银行及分支网(wǎng)点(diǎn)的合并裁撤造成(chéng)原营业网点闲置，在“降本(běn)增效(xiào)”“向非息资产要效益”的背景下，对外处置(zhì)闲置资产；还有(yǒu)部分银(yín)行因(yīn)贷(dài)款收回困难，经过法拍程序但拍卖失败后接收了抵债资产，被迫成为“房(fáng)东”而对外处置抵债(zhài)资产。在多种(zhǒng)因素(sù)作用(yòng)下，造(zào)成了多地银行批量(liàng)卖房的现象(xiàng)。

　　综合农商(shāng)行及(jí)银行房产拍卖人士观点可知，目前银行对外拍卖的房子普遍低于市(shì)场(chǎng)价20%到30%，但房屋状态各不相同(tóng)，购买(mǎi)之前应实地勘查，位于当地核(hé)心(xīn)区状态较(jiào)好的大产权住宅属于优质资产，比较抢手。

　　闲置房产挂牌增多

　　秦农银行挂牌(pái)转(zhuǎn)让的住宅信息显示，18套(tào)房屋售价全部在64万元(yuán)到111万元之间。记(jì)者了解到，秦农银行转让的18套住宅为银行自有固定资产，对比价(jià)格显(xiǎn)示(shì)，价格最低的一套面积(jī)为130.91平(píng)方米的住宅，总价为60.65万元，单价低至4633元/平方米。从(cóng)贝壳App中显示的同(tóng)一小区同样面积(jī)的住宅价格可知，同样楼层、同样(yàng)户(hù)型的房源(yuán)，挂牌价为90万(wàn)元，单(dān)价6875元/平方米，秦农银(yín)行挂牌转让价格低于小区挂牌价。

　　多地(dì)农商行和农信社亦有处置闲置资产的情况。公开信(xìn)息显示，9月11日，黑龙江(jiāng)密山农商行在黑龙江联合产权交易所公开挂牌竞价多套住宅(zhái)及商铺。房产来源主要为原营业场所办公用房，在原分理处营业网点裁撤合并后(hòu)空置；东(dōng)兰县农村信用合作联社(shè)在9月初通过阿里资产拍卖平台公开拍卖闲置资产，其拍卖原因是为进一步加强固定资产管理、优化资产配置而对自有优质资产进行公开(kāi)拍(pāi)卖。

　　普通投资者是否可以购(gòu)买银(yín)行自有闲置房产(chǎn)？在购买此类房产时需注意哪些问题？以秦农银行此(cǐ)次挂牌转让的房产为例，西部产权交易所人士告诉(sù)记者：“此轮挂(guà)牌出售的房产(chǎn)都可单独出售，在购买之前建议用户认真阅读页面展示的(de)注(zhù)意事(shì)项，重(zhòng)点关注房屋的实际状态，以及是否有过户(hù)风险等问题。”

　　西(xī)部产权交易所展(zhǎn)示的信息显(xiǎn)示(shì)，秦农银行此次所(suǒ)挂牌的房源属于陕西信合（秦农银行(xíng)前身）时期机构买(mǎi)来(lái)投资用房，购入时间(jiān)较久。因农(nóng)信系统在此前经历过(guò)信用社体制改革，部(bù)分农商行的闲置房产时间较久(jiǔ)，产权情(qíng)况复杂。

　　以秦(qín)农银行出(chū)售的西安市(shì)莲(lián)湖区建中巷5号玉祥阁3套(tào)房产为例，西部产权交易所(suǒ)人士告(gào)诉记者，西安市莲湖区建中巷5号玉(yù)祥阁3套房产证载权利人为个人，实(shí)际权利人为陕西秦农农村(cūn)商业银行(xíng)股份有限公(gōng)司（由于2015年信用社体制改(gǎi)革，因多种原因暂(zàn)未变(biàn)更权属(shǔ)人名称），故本标的存在一定过户风险，如因此产生法律风险由(yóu)交易双方(fāng)各自承担。

　　某农商行人士告诉记(jì)者，农商行受信用社改(gǎi)制、区域商业环(huán)境变迁等因素影响(xiǎng)，存在一定(dìng)规模的闲置房(fáng)产，其中大部(bù)分为营业网点用房，为提高资产使用效率，有效(xiào)盘活(huó)闲置资产，很多(duō)农商行将自有物业对外出租或出售。农商行陆续出售闲(xián)置房产的背后原因之一是农村(cūn)金融机构数量的减少(shǎo)以及银行网点的持(chí)续缩编。

　　随着农信系统改革不断深化，越来越多(duō)省市级农(nóng)商行涌现。省市级农商行的建立也伴随着(zhe)部分法人机构被吸收合并，而在合并吸收进程(chéng)中，农村金融机(jī)构的数(shù)量也在不(bù)断缩减。9月4日，金融监管总局最新披露(lù)银行业(yè)金(jīn)融机构法人名(míng)单显(xiǎn)示，2024年(nián)上半年，农村(cūn)商业银行(xíng)、农村合作银行、农(nóng)村信用社、村(cūn)镇银行数量分别为1577家、23家、483家、1620家。对比2023年年末(mò)的(de)数据可(kě)知，农商行、农信社、村镇银行数量分别减(jiǎn)少30家、16家、16家，农村合作银行数量(liàng)未变化。

　　网点数量的减少也较为明显，金融监管总(zǒng)局金(jīn)融许(xǔ)可证信息查询系统不完全统(tǒng)计，2024年1—7月，全国已有1573家银行(xíng)分支(zhī)机构退(tuì)出。

　　“捡漏”抵债资产

　　农商行不仅加快(kuài)处置闲置资产，对于抵债资产的(de)处置力(lì)度也在增强。

　　据记者不(bù)完(wán)全统计，黑龙江塔河(hé)农商行、黑龙江萝(luó)北农商行、贵州镇(zhèn)远农商行、莱芜农商行在近期(qī)持续拍卖抵债资产。部分抵债资产(chǎn)的房子拍卖价格(gé)较低，如黑龙江萝北农商行(xíng)拍卖的部分房源(yuán)显示，某(mǒu)面积101.44平方米的住宅，起拍价仅8.3万元；另一出售的(de)7户(hù)房源面(miàn)积在72平方米至89平方米之(zhī)间，起拍(pāi)价最低仅3.15万元。

　　对于购买抵债资产类住宅，阿里拍卖房产拍卖业(yè)务服(fú)务(wù)商对记者表示：“购买(mǎi)抵债资产与断供法拍房有较大区别：在过户方式上，抵债资(zī)产多数已经过(guò)户至银行名下，这一类属于优质的资产，过(guò)户方式(shì)与一般的二(èr)手房交易过户区别不大(dà)，而法拍房的产权在个人名下，债权在银行名下，过户是依据法院发出的(de)裁定(dìng)书进行(xíng)过(guò)户；此外在(zài)价格(gé)上，抵债(zhài)资产的价格多数(shù)也比较(jiào)有吸(xī)引(yǐn)力。以陕西省某农商行拍卖的某(mǒu)套自有（接(jiē)收抵债(zhài)资产(chǎn)）房产为例，该房产一轮拍卖流拍后降价10%进行(xíng)第二轮(lún)拍卖(mài)，第二轮拍卖结束后再次降价10%后由(yóu)银行(xíng)接收该(gāi)资(zī)产，再(zài)次上(shàng)线拍卖。”

　　实(shí)际上，对于意向购买者来说，抵债资产较法拍房的价格或(huò)更有优势，但从银行来看，往往是“被迫(pò)”接(jiē)收抵债资产成为“房东(dōng)”。

　　安徽省黄山市徽(huī)州区(qū)人民法院汪旭东在其金(jīn)融类执(zhí)行案件以物抵债难情况的调研报告中(zhōng)指出：“商业银行不良贷款清收不力问(wèn)题(tí)日(rì)益突出，通过司法处置变现难度也(yě)日益加大。抵押资产经司法拍卖却无人竞买，以物抵(dǐ)债成为商业银行化解债权风险，避免、减少资产损失(shī)的重要手段。但是(shì)，选择通过以物(wù)抵债方(fāng)式消化(huà)该类不良资产不能完全达到资金回(huí)笼目的，故商业银行(xíng)普遍不愿意选择以物抵债的方式处置资产。”

　　农(nóng)商行(xíng)不(bù)得(dé)不加快闲置资产及抵债资产处置速度的背后原因与(yǔ)银行的盈利能力承(chéng)压相关。

　　公开数据显示(shì)，2024年上半年，42家A股上市银行共实现净利润10914.54亿(yì)元，较上(shàng)年同期的10874.36亿元(yuán)，实现同比(bǐ)增长0.37%，增(zēng)速放缓农商行降价卖房加大闲置资产处置力度。

　　国(g农商行降价卖房加大闲置资产处置力度uó)家金融监督管理总(zǒng)局有关负责人在今年8月(yuè)21日的国新办新闻发布会上公开表示：“贷款利率持续(xù)下降，净(jìng)息差(chà)不断收窄(zhǎi)以及服务收费下降是近年来中国(guó)商业银(yín)行净利润增速持续放缓的主要原因(yīn)。”面对利润增长放缓的压力，近年(nián)来，商业银行通过多(duō)种方式(shì)内部挖潜、降本增效，维(wéi)持银行的盈(yíng)利水平处于合理区(qū)间(jiān)，多家农商行提(tí)出“要(yào)向非息资产要效益”的目标。

　　甘肃省农信在2024年年初发动不良资产清收处置“百日(rì)攻坚(jiān)”活动，辖内多家法人机构深入(rù)贯彻落实省农信联社抵债资产(chǎn)清收处置工作要求，紧(jǐn)盯清收处置目标，集中力量加(jiā)快攻坚；陕西省农(nóng)信联(lián)社也加(jiā)大对风险(xiǎn)资产的化解回收，辖内多家法人机构积极落实，如(rú)陕西柞(zhà)水农(nóng)商行官网(wǎng)信息显示，认真贯彻(chè)落实省联社工作总要求，按照资产风(fēng)险处置化解“除(chú)冰行动”安排，全面摸清底数，积极制定处置方案，始终将抵债资产处(chù)置变现作(zuò)为(wèi)该行强化非信贷资产管(guǎn)理的重要抓手。

　　实际上，为进一步规范抵债(zhài)资产的管理，避免(miǎn)和较少(shǎo)资产(chǎn)损失，提高不(bù)良资产清(qīng)收效率，2023年就已有部分(fēn)省份农商(shāng)行启动对历年(nián)接收的抵债资产(chǎn)进行全面(miàn)深入清理(lǐ)排查的工作，加快对抵债资产的快速变现。

责(zé)任编辑：李(lǐ)桐

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