传存量房贷利率下调背景下 投资理财不如还
房贷呼声再起

　　蓝鲸新闻9月10日讯（记者 崔陆鹏）在市场传闻有关方面正在考虑进一步下调存量房贷利率之际，存量房贷利率下调的可能性有多大，引发(fā)广泛讨论。

　　针对(duì)前述存量房贷下调的传闻，蓝鲸新(xīn)闻致电多家银行北京个贷中心，均被告知，目前不知情。

　　克而(ér)瑞集(jí)团董事长(zhǎng)、上海易居房地(dì)产研究院执行院长丁祖昱称，“随着新旧房(fáng)贷利差的逐渐扩大，存量房贷利率(lǜ)仍有进(jìn)一步下调(diào)的(de)空间。事实上，‘517’新(xīn)政以来，随(suí)着增量房贷利率下行，存量房贷利率下(xià)调呼声再起。”

　　丁祖昱认为，如果能够尽快调降存量房贷(dài)利(lì)率，可有效减轻居民的负债压力，释放购买力，从而提振居民支付能力和消费信心，刺激消费回升，为经济增长提供动力。

　　购房人关心房(fáng)贷(dài)加点(diǎn)是否将有(yǒu)调(diào)整

　　蓝(lán)鲸新闻采访北京、上海、深圳多位购房(fáng)人发现(xiàn)，对于下调存(cún)量房贷利率，当前他(tā)们最(zuì)为关注的房贷加点是(shì)否将有调整。

　　据了解，目前三地存量房贷加点介于30个BP至(zhì)55个(gè)BP之间。北京购(gòu)房人段武表示，“如果(guǒ)不取消加点，即使我的存量房贷随LPR下调后，也下调极有限。”

　　据广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉统(tǒng)计，2019年10月至2022年5月，北京、上海(hǎi)、深圳(zhèn)、厦门几个重点城市(shì)首套房贷(dài)利率普遍在4.8%至5.2%之间，比现在增量(liàng)首(shǒu)套房贷高出约150BP。

　　而根据人民(mín)银行(xíng)披露(lù)，2023年9月(yuè)末存量住房贷款加权平均利率为4.29%；考虑(lǜ)存量房贷的(de)重定价效应，若大部分存量房
贷在2024年(nián)1月1日重定价，在2024年初重定价完成之(zhī)后(hòu)，存量住房贷(dài)款(kuǎn)加权平均利率(lǜ)约为4.19%。

　　今年(nián)以来，贷款市(shì)场报价利率（LPR）经历了两次调整，2月5年(nián)期以上LPR单边下调25BP（基点）至3.95%，7月(yuè)再下调10BP至3.85%，累计已下调35个(gè)BP。

　　据蓝鲸新闻了解，目前，多个城市
新(xīn)发
放的首套住房贷款利率已降至3.2%左右，北京、上海、深(shēn)圳(zhèn)目前三地存量房(fáng)贷加点介于30个BP至55个(gè)BP之间。以(yǐ)北京(jīng)为例(lì)，目前存量房(fáng)贷利率多为4.3%-4.75%，新增(zēng)商品房首(shǒu)套(tào)利率多在3.4%-3.5%，之前(qián)利息差已(yǐ)超过100个BP。另有(yǒu)部分城市首套房贷(dài)款利(lì)率降(jiàng)至3%以下，例如，在广州，部分商业银(yín)行首(shǒu)套房贷利率可(kě)低至2.89%，与公积金2.85%的利率几乎持平(píng)。

　　当(dāng)前(qián)市场巨大的利(lì)率差，使得更多人提前还贷。中金公司近期统计数(shù)据显示，目前银行按揭早偿(cháng)率仍位于14%左(zuǒ)右的(de)高位，并且可能(néng)存在使用消费贷和经营贷(dài)置换按(àn)揭(jiē)的空间(jiān)。

　　“投资理财买黄金不如还房贷。”这是陈名过去两年最明显的感受。陈名2022年在北京郊区购(gòu)买了一套住宅，商贷90万元，利率在当(dāng)时的基准利率4.9%的基础上(shàng)上浮55个BP，为(wèi)5.45%，贷款20年，等额本息月供6165.6元。经过几轮(lún)LPR调整和(hé)去年存量房贷 利率下调，至(zhì)今他(tā)的房贷利率已下降至4.75%。“上半年我银行理财产品(pǐn)的平均收(shōu)益率才2.8%，利(lì)差接近2%。”基于此，近期，陈名东拼西凑将房(fáng)贷
余款(kuǎn传存量房贷利率下调背景下 投资理财不如还房贷呼声再起)近60万元一次性还清了。

　　在上海(hǎi)，去年刚刚购买新房的张娜则在“蚂蚁搬家”式的(de)提(tí)前还贷。去年3月，她与(yǔ)丈夫共同(tóng)购买一套(tào)价值600余万元的婚(hūn)房，200 多万首付款，此外商业贷加(jiā)公(gōng)积金贷款(kuǎn) 400 万，贷款年限 30 年，商贷利率为4.55%，月供 2.1 万元。“跟现在(zài)3.5%的利率相比，太高(gāo)了。”张娜称，再贷款前(qián)他们就与银行协商过可提前还款(kuǎn)，“现在只要能预约(yuē)上(shàng)，有结余(yú)就提前还(hái)。”

　　多地再(zài)启“商转公”，核心城市少有开展

　　虽然存量房贷利率是否(fǒu)会下调目前不得而(ér)知，但近期，山东青岛、江西赣州、吉林长(zhǎng)春、安(ān)徽宣城(chéng)等(děng)多个城市住房公(gōng)积金中心(xīn)发布“商转公”政策，借款者可根据相关规定，将部分（或全部）商贷转换成公积金贷款，由此降(jiàng)低(dī)买房人还
贷压力。

　　以山东青岛为例(lì)，假设商贷利
率为3.95%，公积金贷款首套利(lì)率(lǜ)为2.85%，选择(zé)等额本息贷款60万元(yuán)、期限30年，“商转公”后，公积金贷款月供比(bǐ)商业贷
款减少(shǎo)365.88元，一年(nián)可节省4390元，30年可节省13.17万元。

　　据蓝鲸新闻不完全统(tǒng)计，截至目前(qián)，全国已有超30个城市陆(lù)续执行或优化“商转公”政策(cè)。

　　不过，当前大部分一、二线城市尚未开启该业务(wù)。究其原因(yīn)，或与(yǔ)资(zī)金池存在缺口有关。

　　杭州住房(fáng)公积金管理中心在问政平台(tái)咨询回复前述问题就 表示，公积金资金使用率持(chí)续处于高位，还需通过融(róng)资来解决流动性问题，暂不具备开展此(cǐ)类业务的能力(lì)和条件；南京住房公积金管理中心此前也表示，住房(fáng)公积金资金使用率仍在高位运行（100%以上），所以目前不具备探索开展“商转公”业务的条件，以保证正常的公积金贷款业务不受影响。

　　亦有(yǒu)观点认为，可通(tōng)过“转按揭”来降低存量房贷利(lì)率(lǜ)。所谓存量(liàng)房贷转按揭(j传存量房贷利率下调背景下 投资理财不如还房贷呼声再起iē)，指的是在取消(xiāo)房贷利率(lǜ)下限的基础(chǔ)上(shàng)，进一步放开银行机构对(duì)于存量房贷的竞争，从而实现存量 房贷利率的下(xià)调。

　　中指研究院市场研究总监(jiān)陈文静则认为，当前各地存量房(fáng)贷利率执行情况不一，下调存量房贷利率的方式中，在当前的市(shì)场(chǎng)环境下，借款人与原商业银行内部置换(huàn)或(huò)原商业银行直接下调存量房贷利率的方式或许更为合适，而通过不同(tóng)银(yín)行之间转按揭的方式，或造成更(gèng)大市场竞争，对预期的稳定将形成扰动。

　　文(wén)中陈明、张娜、段武均(jūn)为化名。

责任编辑 ：王馨茹

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