中国房地产报：存量房贷利率，等待下调

　　来源：中国房地产报

　　①存量房贷利率与最新房贷利率之(zhī)间仍有着80个基点左右的差距；

　　②对于银行而(ér)言，在(zài)降低利率(lǜ)减(jiǎn)少一定利润与信贷资产流失之间，前者似乎(hū)更为(wèi)可取(qǔ)；

　　③政府也希望能鼓励消费，因此，存量房贷利率有下调的可能性；

　　存量房(fáng)贷利率何时(shí)能下调，怎么下调，备受期待。

　　近日有消息称，政府正(zhèng)在考虑进一步下调存量(liàng)房贷利率，允(yǔn)许规模高(gāo)达38万亿元的存量房贷利(lì)率寻求转按(àn)揭，以此来降低购房者负债压力，提振消费。根(gēn)据相关(guān)方(fāng)案，存量按揭客户可以与现有(yǒu)贷款机构(gòu)重(zhòng)新协商贷(dài)款条款；或者与其他银(yín)行进行再融资，实现转按揭。

　　截至目前，央行和国家(jiā)金融监(jiān)督管理(lǐ)总局对此未予置(zhì)评。中国房地产报记者向(xiàng)央行发去采访函，截至发稿，未收到回复。

　　对于存量房贷利率下调一事(shì)，招商银行行长(zhǎng)王良在9月2日中期业绩会上有过回应，称招行也只是在媒体上看到信息，还没有接到宏观按揭管理部门、人民银行或者国家金融监督(dū)管理总(zǒng)局的(de)意见，也没有征求过银行意见。

　　他认为，“若这方面政策推出(chū)，对银行业的存量(liàng)按揭利率(lǜ)将带来一定(dìng)负面影响；宏观管理部门会做好充分论证和研究，再推出这样的政策。”

　　下调存量房贷利率“减负”呼声渐高

　　早在2023年，央(yāng)行就已(yǐ)经表态过，鼓励商业银行降低存量房贷(dài)利率。

　　2023年8月，央行、国家金融(róng)监督管理总局发布《关于降低存量首套住房(fáng)贷款利(lì)率有关(guān)事项的通知》，调整两类住(zhù)房贷款利率：一是2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订(dìng)合同但未发放的首套(tào)房按揭；二是(shì)购房时不符合当时的首套房(fáng)要求(qiú)，但(dàn)受益于政策调整新认定为(wèi)首套房。但(dàn)存(cún)量二套房贷利率并不在此次下调范(fàn)围内(nèi)。

　　此政策下(xià)，去年9~10月，存量房贷(dài)利(lì)率进行了一次统一调整。中信证券研究称(chēng)，从(cóng)调整结果来看(kàn)，根据央行《2023年第四季度中国货币政策执行(xíng)报告(gào)》，超过23万亿元存量房贷的利率完成下调，调整后加权平均利(lì)率(lǜ)为4.27%，平均降幅为(wèi)73个基(jī)点，每年减(jiǎn)少借款人利息支(zhī)出约1700亿元，惠及5325万户、约1.6亿人，此部分利息支出约占商业银行(xíng)2023年总营业收入的2.4%。

　　“考虑到大部(bù)分按揭在今年1月1日经历重定价，少部分按揭(jiē)在今年2~8月经历重定价，以及今年(nián)以来存量高定价(jià)按揭提(tí)前还款，我们估算(suàn)，当(dāng)前存量房贷加权平均利率会在(zài)3.9%~4%左(zuǒ)右。”中信证券(quàn)研究(jiū)称。

　　当前新增按揭利率在什么(me)水平？根据央行发布的(de)《2024年第二季(jì)度中国货(huò)币政策执行报告》显示，2024年6月，全国新(xīn)发放个人住房(fáng)贷款利率为3.45%。这个利率还在下降(jiàng)中(zhōng)。

　　据中原地产(chǎn)研究院统计，2024年8月全国首套(tào)房(fáng)平均利率为(wèi)3.25%左(zuǒ)右，二套房贷款(kuǎn)平均利率为3.6%左右。广州首套房贷利率最低已经(jīng)可以做到2.89%。

　　这意味着，中国房地产报：存量房贷利率，等待下调-style="strong-Bold">存量房贷利率(lǜ)与最新房(fáng)贷(dài)利率之间仍有着80个基点左右的差距。高利差下(xià)，许多贷款人瞄准了提前还贷。“提前还贷真(zhēn)的(de)会上瘾，因为可(kě)以省下不少利息(xī)。”一位购房者说。

　　直接影响就是，银行的按揭贷余额大幅缩(suō)水(shuǐ)。央行发布的《2024年二季(jì)度金融(róng)机构贷款投向统计报告》显示，2024年二(èr)季度末，个人住房贷款余额37.79万亿元，同比下降2.1%。今年上半年，个人住房贷款余额(é)减少了3800亿元。其中，六大(dà)国有商业银行按揭贷余额减少3119亿元。

　　多家银行将个(gè)人住房贷款余额下降归因于，房地产市场调整和提前(qián)还贷规模增加。国泰君安研究显示，2024年4月(yuè)，居民早偿率指(zhǐ)数达到37%的历史高位，反映居民(mín)提前还贷行为明显增(zēng)多。

　　还有的购房者，迫于房价下(xià)行以(yǐ)及(jí)房贷利率过高(gāo)原因，不得不选择出售房子，“因为每一(yī)天都在亏(kuī)钱，实在(zài)不划算”。无形中，再次推高二手(shǒu)房挂牌量。存量房贷利率下调，成了迫在眉睫(jié)的事。

　　“准备先(xiān)观望下(xià)存量房贷利率是否(fǒu)能下调，再决定是否(fǒu)提前(qián)还贷。”本打算(suàn)再还一笔(bǐ)房贷的张先生说，为了提前还贷，节衣缩食，如果真能下调利率，就可(kě)以把省(shěng)下来的钱用来消费了。

　　利率应该市场化

　　对于银行而言(yán)，在降低利率减少一(yī)定利(lì)润与信贷资产流失之间，前者似乎更为可取。

　　“利率(lǜ)应该市场(chǎng)化，存量房贷(dài)利(lì)率下(xià)调本就该如此。反之，未来利(lì)率上升了，存量房贷利率也(yě)要往上升。现在银行不动存量房贷利率，是因为政策限制(zhì)。”住(zhù)房金融高级经济师成枫说。

　　所谓利率市场化，就是(shì)把利率的决定权交给市场，由市场主体自主决定利率的过程。

　　成(chéng)枫表示，国外利率就(jiù)是市场化。如果说利率(lǜ)降了，存量房贷客户可(kě)以与现(xiàn)有贷款机构重(zhòng)新协商贷款条款；或者与其他银行进行转按揭。转(zhuǎn)按揭就相当(dāng)于用新利率替换原有利率，但是(shì)目前(qián)国内(nèi)的政策还不(bù)允许这(zhè)样做。“从国家而(ér)言，以(yǐ)人民为中心，存量房贷(dài)利率下降的可能性(xìng)比较大。”

　　什么是存(cún)量房贷转按揭？

　　“转按揭”是指已(yǐ)在银行办理按揭(jiē)贷款的借款人，向(xiàng)原贷款银行要求变更贷款要素(sù)（包括利率、金额、抵押率、借款人等），或是将现有(yǒu)按揭贷款转入其他银行，并按(àn)照最新贷款(kuǎn)要素签订合同(tóng)。

　　在2007年(nián)9月(yuè)前，监(jiān)管层面并无明文的转按(àn)揭政策限制(zhì)。彼时，多家银行开展转按揭业务(wù)，并伴随着“房价重估追加(jiā)按揭”业务。

　　自2007年9月(yuè)开始，央行指导取消转按揭、加按(àn)揭贷(dài)款业务。2007年9月，央行、原银监会发(fā)布《关(guān)于加强商(shāng)业(yè)性房地产信贷管理(lǐ)的(de)通知》，要求“商业银行不(bù)得发放贷(dài)款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房(fáng)抵押贷款；对已抵押(yā)房产，在购房人没有全部归还贷款前(qián)，不得以再评估后(hòu)的净值为抵押追加贷(dài)款”。

　　2007年12月，当时(shí)的央(yāng)行副行长刘士余在加强商业性房地产信(xìn)贷管理专题会(huì)议表示，“要坚决取消转按揭、加按(àn)揭贷款。不得发放无指定用途、无真实交易的转按揭住房贷款”。他认为(wèi)，银行的转按揭业务成了炒(chǎo)房者的投机工具，获(huò)得(dé)资金(jīn)后购买多套(tào)住房或(huò)进入股市，从而加剧了楼市和(hé)股市的泡沫。

　　2019年8月26日，央行发布(bù)公告〔2019〕第16号文，再次强调严禁提供个人(rén)住房贷款“转按揭”“加按揭”服务。

　　现在的(de)房地(dì)产(chǎn)市场供求关系，已经发生根本性变化。一些限制性行政手段，或(huò)许也(yě)到了该退(tuì)出的(de)时候了(le)。

　　“重新(xīn)做转按揭(jiē)或者降低存量按(àn)揭，是有可(kě)能发生的。”瑞银大中华金融行业研究主管颜湄之认为，我们估算存量房贷(dài)利率约4.1%，但一线城市(shì)最近(jìn)新发放的房贷利率(lǜ)不(bù)到3%，利差会引发(fā)房贷人(rén)的抱怨。同中国房地产报：存量房贷利率，等待下调时(shí)，政府也(yě)希望能鼓励消费，因此，存量房贷利率有下(xià)调的可能性。

　　“存量房(fáng)贷降息(xī)有可能，但不一定(dìng)允许‘转按揭’，更有可能是(shì)降低存量按(àn)揭加点。”浙商证券银行研究团队认为(wèi)，“转按揭”相当于原先(xiān)在A银行贷款(kuǎn)的居民，可以在B银行以最新利率贷款(kuǎn)来置换原先贷款，涉(shè)及跨行(xíng)合作等，流程复杂。而且在当前按揭需求疲弱的背景下，放开后，可能(néng)会造成银行恶性竞争(zhēng)。

　　存量房贷利率调整或转按揭，对银行最直接的影响就是息差和利润。

　　中金公司预测，如果新一轮(lún)存(cún)量按揭利率(lǜ)调整平均下调(diào)60个基点，估算存量按(àn)揭利率下调影响银(yín)行净息差7个基点。不过，当前存款利率下调可以(yǐ)对(duì)冲存量房(fáng)贷利率下调给息差(chà)带来的压(yā)力。考虑到本轮存量房贷利率调整空(kōng)间可能大于2023年，银行负债的调整(zhěng)幅度应至少为15个基点左右(yòu)。如果负(fù)债成本调(diào)整到位，预计存量按揭利率调整(zhěng)对于银行息差(chà)的总(zǒng)体效果为中性。

责任编辑：张(zhāng)文

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