超40城支持住房“以旧换新”：“卖旧”仍是痛点，“换新”受量价限制

支持商品住(zhù)房“以旧换新”的城市越来越多。

就在4月23日，一线城市深(shēn)圳也加(jiā)入到商品住房“以旧换新”行列。据中指研究院最新统计，自去年以来，支持商品住房“以旧换新”的城市(shì)已超过40个。

不过，《每日经济新闻》记者梳理发(fā)现，上述各城市推(tuī)出(chū)的商品住房“以旧(jiù)换新”政策力度(dù)不一，操作细(xì)则也各不相同(tóng)。在不同(tóng)的政策支持力度下，“以旧(jiù)换新”的(de)效(xiào)果也显(xiǎn)露出了(le)差异(yì)。

以郑州为(wèi)例，截至4月24日下(xià)午，郑州市房产交易服(fú)务平台系统内已有超过180套“以旧换新二手房”完成登记入库，占试点(diǎn)阶段收购计(jì)划的36%，房源总价在29万—318万元，这距离郑(zhè超40城支持住房“以旧换新”：“卖旧”仍是痛点，“换新”受量价限制ng)州市二手住房“卖旧买新、以旧换新(xīn)”试点工作正式启(qǐ)动还不到4天。而深(shēn)圳本土房地产中介机(jī)构乐有家4月(yuè)24日在接受记者采访时表示，他们开启“以旧(jiù)换新”试点项目(mù)后不(bù)到一周，已有7单签(qiān)约客户。

不过在业内(nèi)人士看来，由(yóu)于二手房交易、评估时间(jiān)较(jiào)长，目前各地(dì)住房(fáng)“以旧换新”政策整体的落地效果还尚不明显。住房“以(yǐ)旧换新”意在联(lián)动一二手房，降低交易成(chéng)本，但同时存在(zài)二手房参与(yǔ)门槛较高、二手房评估价(jià)或交易价较(jiào)低、可置(zhì)换新房选择(zé)少(shǎo)等(děng)痛点。

最大痛点(diǎn)是卖掉旧(jiù)房

其实早在2023年(nián)，就已有(yǒu)多个城市支持住房“以旧换新”活动。今年以来，越来(lái)越多的(de)城市(shì)加入进(jìn)来。

从(cóng)各地支持(chí)“以旧换新”的方式(shì)来看，主要(yào)包括两种：一(yī)是房(fáng)企联合经纪机构对旧房(fáng)优先推售，若一定期(qī)限内旧房售出则按流程购买新房；二是开发(fā)商(shāng)或国资平台收购旧房，售房款用于购买指定新(xīn)房项目，这种方式是今年以来住房“以旧换新”的主流。

4月23日(rì)，深圳市(shì)房地产业协会与深圳市房地产中介协(xié)会(huì)联合发起的“以旧(jiù)换新”就属于第一种。此前的4月19日，乐有家已与绿景白石洲(zhōu)正(zhèng)式开启“以旧换新”活动(dòng)，目前签(qiān)约参与活动的客户已(yǐ)有7单。

来源：乐(lè)有家

乐有家方(fāng)面解释道，“以旧换新”核心条款之一是帮助业主尽快卖(mài)掉旧房(fáng)。其调研(yán)结果显示，参(cān)与“以旧换(huàn)新”客(kè)户最首要的动机是借(jiè)此快(kuài)速卖(mài)出旧房，这一占比达到70.8%。推出(chū)“以旧换新”后，不少业主主动联系经纪人咨询(xún)了解(jiě)。

对于以旧换新(xīn)的项目，乐有家(jiā)也是(shì)有选择的，其(qí)合作新盘是位于深圳南山区的绿景白石(shí)洲项目(mù)，价格也有一定吸引(yǐn)力。该项(xiàng)目折后单价8.3万元/平方米起(qǐ)，周边二手房价格为13万—15万元(yuán)/平方米(mǐ)，新房和二手房价格倒挂35%—40%。

“我们了解到，目前成交(jiāo)的以旧换新单里，大部分旧房(fáng)与新房的差(chà)价并不大(dà)，旧房售出后获得的房款能覆盖新房总价的60%以上，加上客户也(yě)有一定的经济积累，承担的经济压力不会很大。”乐(lè)有家方面表示，在(zài)流程上(shàng)，客户可锁定意向(xiàng)房源2个月。2个月内旧房售出，则前期(qī)的订金自动转为购房款，继续新房交易流程；如(rú)果旧房未售出，客户可选择退订新(xīn)房，无(wú)违约(yuē)责任。

不过，在广东省城乡规划(huà)院住房政(zhèng)策研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉看(kàn)来，“以旧换新”最大的痛点是卖(mài)掉旧房(fáng)。“目(mù)前，开(kāi)发商(shāng)参与以(yǐ)旧换新的协议，锁定(dìng)意向房源的周期往往在2个月左右，意味着卖房周期往往(wǎng)在2个(gè)月左右，但二(èr)手房往往(wǎng)很难在2个月内卖(mài)出。因此，卖家要获得‘买新’的优惠价(jià)格，就得在 ‘卖旧(jiù)’时能降低挂牌价，即降(jiàng)低挂牌价的损失，在买(mǎi)新房(fáng)上获得了补偿。”<超40城支持住房“以旧换新”：“卖旧”仍是痛点，“换新”受量价限制/p>

记者了解到，无论是自有交易还(hái)是(shì)统一收购旧房，旧房(fáng)抵新房的房款比例(lì)一般都在60%—80%，最高不超过90%。还有城市明确了具体的抵扣比例。如无锡市梁溪区在“以(yǐ)旧换新”公告(gào)中(zhōng)明确指出，存量二手商品住房总价需不高于(yú)新购房源总价的(de)60%，指定楼盘是5个(gè)。

在不同城(chéng)市、不同(tóng)政策(cè)模式下，二手房抵扣的价(jià)格也不尽(jǐn)相同，有(yǒu)些(xiē)低于市场价，有些则接近或略高于市场价。一位江苏苏州的二(èr)手房业主就表示，她的二手房(fáng)在“以旧(jiù)换新”过程(chéng)中(zhōng)是被(bèi)官方(fāng)收购的，其(qí)最终的评估价与市场价基本一致。如(rú)果(guǒ)走市场化交易(yì)可能还卖不(bù)到评估价价格，主要换新的几个指定楼盘刚好也是自己中意的。

李宇嘉认为，“以(yǐ)旧(jiù)换新”关键是激发二手房业主“依旧(jiù)换新(xīn)”的动力，政策的出发点和落脚点就是真正从满足业主住房消费升级(jí)的愿望，并从降低置换成本、置换(huàn)周期，并能买到心仪的、优惠新房(fáng)等(děng)角度施策(cè)。同(tóng)时(shí)，卖(mài)不(bù)掉二手房则“无(wú)责退订(dìng)新房”，这个(gè)很关键(jiàn)，可以(yǐ)给到参与活动的(de)二手房业(yè)主足够的安全垫。

二手房(fáng)参与门槛较高

记者(zhě)梳理发现，尽管目前不少城市提出(chū)了“以旧换新”的政(zhèng)策导向，但仍处于政策探索阶段，当前整体效果(guǒ)尚(shàng)不明显。如从目前落地(dì)的政策细则来看，不少城市(shì)都会对参与(yǔ)“以旧换新(xīn)”的二手房源有规定门槛或要求，尤其是以(yǐ)国资平台等为(wèi)主体收购旧房的。

以郑州为例，试点阶段收购(gòu)的二手住房需满足的条件包(bāo)括但不(bù)限于：房龄不能超过15年、如有房(fáng)贷需还清、要位于三环以(yǐ)内等。而试点阶段换房，选购的新建商(shāng)品住房应是已取得房屋竣工验收备案证(zhèng)明的“现房”。

郑州城发安居收购二(èr)手房“以旧换新”流程图来源：郑州(zhōu)市(shì)房产(chǎn)交易服务平台(tái)

目前，在郑州市房产交易服务平台系统内，已有超过180套“以旧换新二手房”完成(chéng)登记入库，房源总价在29万—318万元，多数房源都(dōu)是一居室或二居室，房(fáng)源面积大(dà)多数(shù)都在(zài)70平方米以下。目前(qián)郑州参与(yǔ)“以旧换新(xīn)”的新盘有58个，均价在8100—42000元/平(píng)方(fāng)米。

近日，记者以购房者(zhě)身份采(cǎi)访郑州多个参与“以旧换新”活动的新(xīn)盘项目了(le)解到，通过“以(yǐ)旧(jiù)换新”方式购买新房并无特别限制，在售房源都可以选，全款或者按揭贷款(kuǎn)的(de)付款方式都可以，届时(shí)二手房被超40城支持住房“以旧换新”：“卖旧”仍是痛点，“换新”受量价限制收购后可以直接抵扣房款或首付，优惠折扣都按案(àn)场(chǎng)现时情况来定。

再看扬州，该(gāi)市鼓励支持开(kāi)发企业开展(zhǎn)“直接收购(gòu)”式“以旧换新(xīn)”业务，从去年9月开始已经在试点进行系列措施。截至今年2月底，扬州市区已有逾200套二手房被房企直接收购。据“扬州发布”数据，一家积极参与试点的房企在5个月内承接的二手房收购总额(é)约2亿元，带动新房成交额近5亿(yì)元。

李宇嘉建议，“以旧换新(xīn)”前期可选择资金链紧张、愿意让利(lì)的开发商参与，并通(tōng)过“以旧(jiù)换新”让开(kāi)发商获得(dé)参与(yǔ)活动能有效提振销(xiāo)售的好处，从而对市场其他(tā)开发商起到示(shì)范(fàn)效(xiào)应。

易居研究(jiū)院(yuàn)认为，目前“以旧换新”潜在问题或矛盾点在后续改(gǎi)革中是可以更好得到解决的。比如说从评估的角度看(kàn)，可以采取多(duō)家评估公司(sī)联(lián)合评估、锚定周(zhōu)边(biān)市场二手(shǒu)房挂牌价和实际成交价、多(duō)次评估(gū)等方式进行。而对于(yú)纳入试点范围的房源，后续可以设(shè)立标(biāo)准和划分结构，尤其是(shì)研究不同类型二手房收购(gòu)后(hòu)的再利用模式等(děng)。

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